[엄정숙 변호사의 친절한 ‘Law Talk’] 보증금 일부만 받았다면, 열쇠를 넘겨도 될까

보증금 3억원 가운데 2억7,000만원을 돌려받고 이삿짐을 싸는 임차인을 가정해 보자. 집주인은 남은 3,000만원도 곧 주겠다며 열쇠부터 넘겨 달라고 한다. 새집 잔금과 이사 일정이 맞물려 있다면 임차인의 마음도 흔들릴 수밖에 없다. 대부분 받았으니 나머지는 나중에 청구하면 된다고 생각하기 쉽다. 그러나 많이 돌려받았다는 사실과 남은 돈을 안전하게 확보했다는 사실은 다르다. 열쇠를 넘길지 판단하는 기준은 반환받은 비율이 아니라 잔액을 지킬 준비에 있다.

임대차가 끝나면 임차인은 주택을 돌려주고, 임대인은 임대차에서 생긴 채무를 정산한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 두 의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있다. 상대방이 자기 의무를 이행하거나 적법하게 이행을 제공할 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있다는 뜻이다. 보증금의 상당 부분을 받았다는 이유만으로 남은 반환의무까지 이행된 것은 아니다.

다만 남은 금액은 통장에 들어온 돈을 빼는 계산만으로 확정되지 않을 수 있다. 미납 차임이나 실제 부담할 원상회복비 등 공제할 채무가 있는지 살펴야 한다. 집주인이 비용을 주장한다고 모두 공제되는 것도 아니다. 항목과 근거, 부담 범위를 확인해 실제로 반환받아야 할 잔액부터 정리해야 한다. 이미 정산된 돈을 남았다고 주장하며 무조건 인도를 거부하는 것은 별개의 문제다.

여기서 혼동하기 쉬운 것이 있다. 집을 돌려주지 않고 버틸 수 있는지와, 이사를 나간 뒤 남은 보증금을 어떤 지위에서 청구할 수 있는지는 다른 질문이다. 단순히 집을 인도했다는 이유만으로 임대인에 대한 잔액 채권이 곧바로 없어지는 것은 아니다. 그러나 종전에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃으면 주택이 팔리거나 경매에 넘어갔을 때 권리 행사가 달라질 수 있다.

대항력은 일정한 요건 아래 새 소유자 등에게 임대차관계를 주장할 수 있는 힘이다. 우선변제권은 법이 정한 요건을 갖춘 임차인이 경매대금 등에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리다. 단순한 반환 약속과는 기능이 다르다. 남은 돈의 액수가 작아졌다고 이 보호의 중요성까지 줄어드는 것은 아니다.

이사가 필요하다면 임차권등기명령을 검토할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 경우 이를 신청할 수 있도록 한다. 전부를 받지 못한 경우뿐 아니라 일부가 남은 경우에도 검토 대상이 된다. 같은 조 제5항은 등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 대항요건을 상실할 수 있도록 정한다.

핵심은 신청이 아니라 등기 완료다. 접수증을 받았거나 법원 결정이 나왔다는 사실만으로 이사 준비가 끝났다고 보아서는 안 된다. 등기사항증명서에서 실제 임차권등기가 마쳐졌는지 확인해야 한다. 기존 권리를 유지하려면 그 전에 점유와 주민등록 등 대항요건부터 잃지 않도록 순서를 잡는 것이 중요하다.

대법원도 2025년 4월 선고한 판결에서, 주택의 점유를 잃어 대항력이 소멸한 뒤 임차권등기를 마쳤더라도 종전 대항력이 소급하여 회복되는 것은 아니라고 보았다. 그 등기 시점부터 새로운 대항력이 발생한다는 취지다. 먼저 나갔다가 나중에 등기하면 된다는 생각은 단순한 일정 조정이 아니라 기존 권리의 순위에 영향을 줄 수 있는 선택이다.

열쇠 자체를 절대적인 기준으로 삼아서도 안 된다. 짐을 모두 뺐는지, 임대인이 주택을 다시 사용·관리할 수 있게 되었는지, 어떤 조건으로 열쇠나 비밀번호를 전달했는지 등 실제 인도 경위를 함께 살펴야 한다. 열쇠 한 개를 보관하거나 물건 몇 개를 남겨 두면 무조건 점유가 유지된다고 생각하는 것도 위험하다. 주민등록만 남기는 것으로 충분하다고 단정할 수도 없다.

등기를 마쳤다고 남은 돈이 저절로 지급되는 것은 아니다. 임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지, 집주인의 지급 능력을 만들어 주는 절차가 아니다. 잔액 지급 약속이 지켜지지 않으면 보증금반환 청구와 필요한 집행을 별도로 검토해야 한다. 지연손해금의 시작 역시 계약 종료일 하나만으로 확정할 수 없다. 실제 인도나 적법한 이행제공, 구체적인 약정 등도 함께 확인해야 한다.

실무 순서는 세 단계로 정리할 수 있다. 첫째, 계약의 종료 여부와 이미 받은 돈, 정당한 공제액을 확인해 잔액을 확정한다. 둘째, 이사가 필요하면 임차권등기 완료와 인도 일정을 맞춘다. 셋째, 받은 금액과 남은 금액, 지급 약속과 인도 경위를 문서와 이체 내역으로 남긴다. 일부를 받는 영수증에 전액 정산이나 추가 청구 포기를 뜻하는 문구가 섞여 있지 않은지도 읽어야 한다.

집주인을 믿지 말자는 이야기는 아니다. 신뢰와 권리 보전은 서로 대신할 수 없다는 뜻이다. 보증금을 지키는 마지막 단계는 받은 돈의 비율을 세는 일이 아니라, 남은 돈을 청구할 지위를 지키는 일이다.