"공공 주도서 민간 중심으로" 국내 리츠시장, 10년 만에 새 판 짰다

[프라임경제] 국내 리츠(REITs) 시장 무게중심이 공공에서 민간으로 이동하는 분위기다. 정부 주도 공공임대주택 공급 정책으로 공공리츠가 시장을 이끈 지난 10년과 달리 최근 상업용 부동산 투자 확대 및 민간 자산운용사 경쟁력 강화에 힘입어 시장 판도가 바뀌고 있다는 분석이다.

한국리츠협회가 발표한 '2026년 상반기 국내 리츠 시장점유율 통계'에 따르면 코람코자산신탁은 6월 말 기준 48개 리츠, 총자산(AUM) 16조3574억원을 운용하며 시장점유율 12.8%를 기록했다. 그동안 민관 통합 점유율 1위를 유지한 한국토지주택공사(LH)는 31개 리츠, 16조1836억원(12.7%)으로 근소한 차이로 2위에 그쳤다. 

민관 통합 시장점유율 순위가 바뀐 건 2016년 이후 약 10년 만이라는 게 한국리츠협회 측 설명이다. 

이번 순위 변화는 '국내 리츠시장 성장축 변화' 대표 사례로 평가되고 있다. 

사실 그동안 정부 공공임대주택 공급 확대 정책에 따라 공공리츠 비중이 빠르게 늘면서 LH가 시장을 주도했다. 하지만 최근 상업용 부동산 투자시장이 확대되고, 프로젝트리츠 등 새로운 투자 방식이 활성화되면서 민간 운용사 영향력이 커지고 있다는 것이다.

실제 코람코자산신탁은 올 상반기 다양한 투자 분야에서 대형 거래를 잇달아 성사시켰다. 

상장리츠 '코람코라이프인프라리츠'를 통해 현대자동차 전국 사업거점을 기초자산으로 하는 자(子)리츠 투자에 참여했고, 서울 남대문 인근 오피스 '에티버스타워'도 인수했다. 더불어 강남역 일대에서는 약 1조원 규모 오피스 개발사업을 프로젝트리츠 방식으로 추진하는 등 투자 포트폴리오를 확대하고 있다.

국내 리츠시장 규모 역시 꾸준한 성장세를 이어가고 있다. 올해 6월 말 기준 국내 운용 리츠는 469개, 운용자산은 127조4986억원으로 집계됐다. 2002년 첫 리츠가 등장한 이후 연평균 24.8% 성장률을 기록한 셈이다. 

자산 유형별로는 주택 리츠가 전체 44.4%를 차지해 가장 큰 비중을 유지했으며 △오피스(34.5%) △물류(6.5%) △리테일(6.4%) 등이 뒤를 이었다. 상장리츠는 23개로 시가총액은 8조3166억원이며, 지난해 평균 배당수익률은 6.3%(시가기준 8.4%) 수준으로 나타났다.

시장에서는 이번 변화가 공공과 민간 간 경쟁이 아닌 '국내 리츠산업 저변 확대 과정에서 나타난 자연스런 흐름'이라는 분석도 나오고 있다. 민간 운용사들이 오피스와 물류센터, 데이터센터 등으로 투자 대상을 넓히며 새로운 수익 모델을 발굴하는 한편, 공공리츠는 주택 공급이라는 정책적 역할을 이어가면서 시장 전체 규모를 함께 키우고 있다는 것이다.

조준현 한국리츠협회 정책본부장은 "이번 순위 변화는 특정 기업의 일시적 성과라기보다 민간 자산운용사 투자 역량이 고도화된 결과"라며 "민간 리츠 운용사 투자 다변화가 리츠시장 전체 성장을 이끌고 있다"라고 설명했다. 

부동산금융업계 관계자 역시 "공공과 민간 리츠는 역할과 목적이 다른 만큼 양측 성장은 경쟁이 아닌 상호 보완 관계로 바라볼 필요가 있다"라고 말했다.

국내 리츠시장이 양적으로 빠르게 성장한 가운데 향후에는 운용사 투자 전문성 및 자산 발굴 능력이 시장 경쟁력을 좌우할 것이라는 전망도 나온다. 

공공 중심으로 확대된 시장이 민간 전문성과 다양한 투자 전략을 바탕으로 새로운 성장 국면에 접어들면서 향후 국내 리츠산업 경쟁 구도에도 관심이 쏠리고 있다.