서울시 "정비사업 숨통 틔인다" 3종 규제철폐·선(先)심의제 시행

[프라임경제] 서울시가 26일 정비사업 3종 규제철폐안을 담은 '2030 도시‧주거환경정비 기본계획'을 최종 변경 고시하고, 현장에 즉시 시행한다. 이는 지난 1~2월 규제철폐 방안 발표 이후 약 5개월 만의 성과로, 사업성이 낮은 지역 위기를 타개하기 위한 특단의 조치다.

서울시에 따르면, 규제철폐안 발표 직후 법적 실행력 확보를 위해 후속 절차를 신속하게 이행했다. 이에 △3월 주민공람 △4월 시의회 의견청취 △5월 도시계획위원회 심의를 모두 마무리해 행정적 절차를 속도감 있게 완료했다.

정비사업 규제철폐안은 △높이규제지역 공공기여 완화 △정비사업 입체공원 조성시 용적률 완화 △사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 기준 구체화 '3가지'다. 여기에 재개발사업 정비계획 입안 전 주민동의율 확보와 관계없이 도시계획위원회 심의를 바로 진행할 수 있는 '선(先)심의제'까지 포함, 3+1 정비사업 활성화 추가 지원방안을 시행한다.

이중 정비사업 3종 규제철폐안은 2030 기본계획 '재개발‧재건축 사업지원방안'보다 정교하게 설계된 규제 완화 방안이다. 

기존 선도적 지원방안에도 불구 최근 공사비 상승 및 업계 침체 등 정비업계에 적신호가 켜진 상황에서 서울시가 사업 여건이어려운 지역에 맞춤형으로 적용할 수 있는 '핀셋 규제완화' 정책을 마련해 빠르게 시행하는 것이다.

재개발‧재건축 사업지원방안에 포함된 △사업성 보정계수 △현황용적률 인정 △용도지역 상향 위한 공공기여율 완화 △건축물 기부채납시 용적률 완화 계수 상향 등은 지난해 9월 시행한 후 30여개 구역에 적용되며 정비사업 활성화를 견인하고 있다. 시는 3종안 시행으로 무분별한 규제완화에 따른 부작용을 방지하고, 꼭 필요한 지역에 필요한 지원을 제공한다는 방침이다.

'높이규제지역 공공기여 완화'는 고도‧경관지구에 저촉되거나 문화재‧학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향시 10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있다. 그간 높이 제약으로 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지 재개발이 활성화될 전망이다.

일반지역은 용도지역 1단계 상향시 일률적으로 종상향 면적 10%만큼 공공기여를 해야 한다. 하지만 높이규제로 개발가능 밀도가 제한된 지역의 경우 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다. 

사업실현성 확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우 위원회 심의를 거쳐 이보다 더 완화된 공공기여율을 적용할 수도 있도록 조치했다.

'입체공원 제도'는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기에 건립 세대 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중에서 창의적 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발‧재건축 사업지에 적용될 예정이다.

입체공원 조성‧제공에 따른 용적률 완화는 단순 공원 면적에 따른 것이 아닌, 공원 품질‧구역 지가 등 사업여건을 종합 고려해 적용된다. 특히 기존 획일적 일반공원에서 벗어나 도시공간과 조화를 이루는 창의적 녹지공간으로 조성될 계획이다.

아울러 '역세권 정비사업 준주거 종상향 방안'이 이번 변경고시를 계기로 본격 활성화된다. 

역세권 가운데 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발‧재건축 평균 이하인 정비사업이 우선 적용 대상이다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다.

다만 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할 수 있다. 또 해당 지역이 도심 내 복합용도 수용이 가능한지, 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수 있는지 등도 종합 검토해 종상향 여부를 결정할 계획이다. 

서울시 관계자는 "역세권 정비사업 준주거 종상향 원칙은 기존 2030 기본계획에 포함됐다"라며 "다만 그간 구체적 적용 기준이 없어 개발밀도 증가에 따른 주택시장 과열, 기반시설 용량 초과 등 부작용 우려로 실제 적용사례는 거의 없었다"라고 설명했다. 

그는 이어 "이번 방안은 역세권임에도 사업성이 낮아 소외된 지역을 지원하고, 무분별한 개발밀도 증가는 방지해 지역균형발전에 기반한 도심주택공급 확대가 더욱 속도감 있게 이뤄질 것"이라고 기대했다. 

한편 재개발사업 '선(先)심의제' 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월가량 단축될 전망이다. 정비계획(안) 수립이 완료되면 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선했기 때문이다.

현재 심의절차 '이전 단계' 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소는 물론, 향후 신규로 선정되는 후보지 모두에 해당 제도가 적용될 예정이다. 물론 주민간 찬‧반 갈등이 있는 경우 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.

기존에는 주민동의율 50%를 먼저 확보한 후 구청장이 서울시에 정비계획을 입안해야만 도시계획위원회 심의가 이뤄졌다. 하지만 동의율 확보에 수개월이 소요되는 현실을 반영해 향후에는 주민동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선한 것이다.

최진석 서울시 주택실장은 "규제철폐 발표 이후, 신속하게 행정절차를 이행한 이번 규제혁신은 정비사업 동력을 확보하고 지역 균형발전을 위한 전환점이 될 것"이라며 "자치구 실무자 교육과 주민 대상 홍보를 통해 3종 방안이 신속히 적용돼 보다 많은 정비구역 현장에서 체감 효과를 극대화할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"라고 말했다.