서울역, '4조3000억' 개발 자금 몰린다…'신 업무중심지' 도약

[프라임경제] 서울역 일대가 대규모 개발 프로젝트에 자금을 대거 유치하며 수도권의 새로운 업무 중심지로 떠오르고 있다. 초대형 복합시설 개발에 4조3000억원 이상이 몰리면서, 오랫동안 개발이 정체돼 있던 서울역 권역이 본격적인 변화에 도입했다.

5일 금융투자업계에 따르면, 서울역 인근에서 추진 중인 주요 프로젝트들이 잇달아 프로젝트파이낸싱(PF)에 성공하며 탄력을 받고 있다. 남산 힐튼호텔 부지 재개발은 지난달 말 2조2000억원 규모의 1차 PF를 확보했고, 서울역 북부역세권 개발은 지난해 10월 본 PF 2조1050억원 조달을 완료하며 본격적인 사업 착수에 들어갔다.

서울역이 주목받는 가장 큰 이유는 GTX-A·B 노선이 교차하는 유일한 역이라는 점이다. GTX-A 2단계가 개통되면 킨텍스에서 서울역까지 20분이면 도달할 수 있고, 내년 말에는 동탄에서도 30분대 출퇴근이 가능해진다. 

2028년 삼성역 구간이 연결되면 강남 접근성도 비약적으로 향상될 예정이다.

이전까지 서울역은 중앙역이라는 상징성에도 불구하고 광화문, 시청 등 기존 도심업무지구(CBD)에 비해 상대적으로 소외됐다는 평가를 받아왔다. 하지만 GTX를 중심으로 한 교통망 확충과 대규모 복합개발이 본격화되면서 서울역 일대는 '낙후된 지역'에서 '핵심 비즈니스 허브'로 급부상하고 있다.

대표 사업으로는 이지스자산운용이 주도하는 '이오타 서울' 프로젝트가 있다. 옛 남산 힐튼호텔 부지와 인근 메트로·서울로타워 부지를 통합해 연면적 46만㎡ 규모의 대형 복합단지를 조성하는 사업이다. 기준층 면적 3850㎡에 달하는 '메가 플레이트' 설계를 통해 글로벌 협업형 기업 수요에 대응한다. 

전체 부지의 40%는 녹지 공간으로 조성되며, 6성급 호텔과 최신 오피스가 어우러진 단지로 2031년 준공을 목표로 하고 있다.

서울역 북부에서는 염천교 일대를 중심으로는 '서울역 북부역세권 개발사업'이 진행 중이다. 2008년 시작된 이 사업은 오랜 표류 끝에 지난해 본 PF 조달을 완료하며 17년 만에 본궤도에 올랐다. 시공은 한화 건설부문이 맡고, 한화 계열사들이 출자한 시행사가 사업을 주도한다. 

마이스(MICE) 시설, 오피스, 호텔 등이 포함된 복합단지로 2028년 완공이 예정돼 있다.

이들 대형 프로젝트가 잇따라 자금을 끌어들일 수 있었던 배경에는 서울 오피스 시장의 구조적 변화가 자리잡고 있다. 서울 주요 도심 빌딩의 평균 준공 연도는 1991년으로, 대부분이 30년 이상 된 노후 건물이다. 이에 따라 품질이 우수한 최신 오피스에 대한 수요가 크게 증가하고 있다.

글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면, 2023년 3분기 기준 서울 프라임급 오피스의 공실률은 0.85%로 매우 낮은 반면, A급 오피스는 3.49%에 달했다. 임대료 역시 프라임 오피스가 A급보다 평균 40% 높은 프리미엄을 형성하고 있다.

기업들의 자산 매입 움직임도 활발하다. CJ올리브영은 최근 서울역과 직접 연결된 KDB생명타워를 6744억원에 인수했다. 기존에 14개 층을 임차해 사용 중이던 올리브영은 이번에 아예 건물 전체를 매입하며 거점 확보에 나섰다.

부동산 업계에서는 서울역과 용산을 아우르는 'SYBD(Seoul station & Yongsan Business District)'가 새로운 업무축으로 자리 잡을 것이란 전망이 나온다. 특히 정부가 추진 중인 용산 국제업무지구 개발과 시너지를 이뤄, 서울 남부와 중심권을 연결하는 핵심 경제벨트가 될 가능성이 크다.

부동산 컨설팅업계 관계자는 "협업 중심의 글로벌 기업들은 넓고 효율적인 업무 공간을 선호한다"며 "GTX와 같은 광역 교통망에 최신 오피스가 결합되면 입지 경쟁력이 강력해진다"고 강조했다.

한편 서울시도 변화에 발맞춰 '서울역 일대 공간개선 마스터플랜' 수립에 착수했다. 철도 지하화를 통해 서울역 상부를 광장, 녹지, 상업·업무 공간이 어우러진 복합 공간으로 재탄생시킨다는 계획이다. 국토교통부와 코레일 역시 이에 협력하기로 했다.