'서울 집값 반등했는데...' 중저가·외곽 실수요 거래 확대

[프라임경제] 서울 아파트 실거래가격이 상승 흐름을 이어가는 있다. 이중 외곽 지역과 중저가 아파트 중심 매매 비중 확대가 눈에 띈다. 가격 지표는 반등했지만, 거래 분포상 고가 주택 중심이 아닌, 15억원 이하 실수요 거래가 많은 비중을 차지한 양상이다. 

서울시에 따르면 지난 2월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월대비 1.90% 상승했다. 전년 동월 대비로는 15.71% 오른 수치다. 

생활권역별로는 동북권·동남권이 각각 2.35%씩 상승했다. △서남권 2.19% △서북권 1.18% △도심권 0.40%씩 올랐다. 규모별로는 소형 아파트가 2.95%로 가장 높은 상승률을 기록했다. △초소형 2.31% △중소형 1.22% 중대형 1.13% △대형 0.51%씩 상승했다.

다만 거래 흐름은 가격 상승률과는 다른 분위기가 나타났다는 게 핵심이다. 

15일 기준 3월 서울 아파트 매매거래량(4742건)은 전월대비 17.7% 감소했다. 해당 기간 15억원 이하 거래 비중(85.3%)은 전월보다 3.8%p 높아졌다. 계약일로부터 30일 이내 신고가 이뤄지는 구조를 감안하면 추가 집계 가능성이 있지만, 지난해 11월 이후 15억원 이하 거래 증가세가 이어지고 있다는 게 서울시 측 설명이다. 

자치구별 거래량 분포에서도 외곽 지역 중심 흐름을 보이고 있다. 

3월 거래량이 가장 많았던 지역은 노원구(663건)다. 뒤를 이어 △구로구 △강서구 △성북구 △은평구 순이다. 이들 지역은 실수요 성격이 강한 중저가 아파트가 밀집한 곳이다. 실제 15억원 이하 거래 비중도 99% 이상을 차지하고 있다. 즉 최근 서울 매매시장에서 외곽 지역 거래가 확대되고 있다는 얘기다. 

대출 여건도 이런 거래 구조와 맞물린 상황이다. 현재 15억원 이하 아파트는 주택담보대출 최대 6억원까지 가능하다. 이런 대출 규제 기조가 한동안 이어질 것으로 전망되고 있다.

업계 관계자는 "매매시장이 투자 수요보다 실수요자 중심으로 재편되고 있다"라며 "이에 따라 최근 거래 증가는 가격 반등보다 접근 가능한 가격대에서의 매수 움직임"이라고 해석했다. 

전세시장 흐름은 매매시장과 다소 다른 양상을 보이고 있다. 

2월 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.22% 상승했다. 권역별로는 동북권이 0.85%로 가장 높은 상승률을 기록했다. △서남권 0.50% △서북권 0.46%씩 올랐다. 이와 달리 동남권과 도심권의 경우 0.65%, 0.37%씩 하락했다. 규모별로는 대형을 제외한 모든 규모에서 상승했다. 중소형(0.48%)이 가장 높은 상승률을 나타냈다.

임대차 거래에서는 월세 증가 흐름도 확인됐다. 

3월 아파트 전세 거래량(9441건) 전월과 비교해 0.7% 감소한 반면, 월세 거래량(9312건)은 오히려 6.4% 증가했다. 전세거래 비중도 50.3%로 점진적 감소 흐름이 이어졌다. 전세거래 중 갱신계약 비중은 2월에 이어 50%를 웃돌았다. 

실거주 의무 강화를 포함해 △전세 매물 감소 △전세가격 상승 △대출규제 강화 등이 맞물리면서 신규 계약보다 갱신계약 선택이 확대된 것이라는 게 서울시 측 분석이다. 

결국 2월 서울 아파트 실거래가격은 전월대비 1.90% 상승했지만, 3월 거래시장에서는 15억원 이하 거래 비중이 85.3%까지 높아진 동시에 외곽 지역 거래가 두드러졌다. 이에 따라 가격 반등 및 거래 중심도 살펴봐야 한다는 점에서 서울 아파트시장은 상승률 자체보다 지역별·가격대별 거래 구조 변화까지 읽어야 하는 국면으로 보인다.