코람코 "현대차 리츠 주목" 안정성·개발가치 함께 담았다

[프라임경제] 코람코자산신탁이 추진하는 이른바 '현대차 리츠'가 상업용 부동산 시장 안팎 관심을 끌고 있다. 코람코에 따르면, 투자자 모집을 이르면 4월 초순 최종 마무리하고 상반기 내 딜 클로징을 앞두고 있다. 

현대차 리츠는 현대자동차 사업 거점 부동산을 기초자산으로 한 유동화 리츠다. 이번 거래는 단순 부동산 매각이 아닌, 현대차 보유 자산을 유동화한 후 다시 장기 임차해 사용하는 세일앤리스백 구조 일환이다. 

앞서 코람코는 지난 1월 현대차 전국 주요 거점 부동산 자산 유동화 프로젝트를 본격 추진한다고 밝힌 바 있다. 이에 판매사옥을 비롯해 △고객지원시설 △하이테크센터 △인증중고차센터 등이 주요 대상 자산으로 거론됐다. 현대차는 이를 통해 사업 거점은 유지하면서도 자산 활용 효율을 높이는 구조를 택한 셈이다.

이번 리츠가 주목받는 이유는 다름 아닌 임차 안정성이다. 편입 자산은 현대차 국내 영업망·브랜딩 거점으로 구성되며, 현대차가 기초자산 전체에 대해 장기 책임임차 계약을 체결했다는 게 코람코 설명이다. 상업용 부동산 투자에 있어 공실과 임차인 신용도는 수익 안정성을 좌우하는 핵심 변수라는 점에서 초우량 임차인 '장기 사용' 전제로 현금흐름 가시성을 높인 사례로 평가된다. 

포트폴리오 구성 역시 눈길을 끈다. 코람코에 따르면, 전체 자산가격 기준 약 80%가 수도권 소재 자산이다. 수도권 핵심 입지 자산 비중이 높다는 점은 시장 불확실성이 이어지는 상황에서 방어력을 높이는 요소로 평가된다. 특히 이번 리츠에는 서울·부산 대형 사업장 등 개발 잠재력이 있는 자산도 포함됐다. 즉 현재 임대수익은 물론 중장기적 자산가치 기대까지 담았다는 의미로 분석된다. 

나아가 수익 구조도 투자자 관심을 사로잡는 요인이다. 코람코는 자산 포트폴리오 강점 및 임대차 구조 바탕으로 우선주 기준 연 7% 이상 배당 수익률을 확정했다. 최근 상업용 부동산 시장 내 자금 조달 여건을 감안, 고정적 임대수익 기반 위에서 일정 수준 배당 가시성을 제시했다는 점은 투자자 설득력으로 이어질 수 있다.

투자자 구성 방식 역시 이번 리츠 특징이다. 

코람코는 단기 차익 실현을 노리는 자금 또는 셀다운 전제 참여를 제한하고, 자체 자금 기반으로 장기 투자처를 찾는 기관투자자 중심 클럽딜 구조로 설계했다. '총액 인수 후 셀다운 불가' 방침 역시 같은 맥락이다. 이는 거래 성사 자체보다 거래 이후 자금 안정성과 장기 파트너십에 초점을 맞춘 구조로 분석되고 있다. 

한국투자증권이 앵커투자자로 참여한 점도 무게감을 더하는 요소다. 코람코는 한국투자증권 참여 바탕으로 자금 모집 마무리 수순에 들어갔다. 앵커투자자 참여는 통상 후속 투자 유치 과정에서 거래 구조 신뢰를 높이는 신호인 만큼 리츠 완결성에도 긍정적으로 작용한 전망이다. 

뿐만 아니라 시장 환경과 맞물린 점도 적지 않다. 

코람코는 올해 상업용부동산 시장 전망과 관련해 시장 불확실성이 이어지는 상황에서 프라임급·대형 자산 중심 선택적 회복 및 초양극화가 본격화될 것으로 제시한 바 있다. 이런 관점에 비춰보면 현대차 리츠는 △우량 임차인 △수도권 중심 입지 △장기 임대차 △개발 기대 요소를 모두 갖췄다는 점에서 현재 시장이 선호하는 조건과 맞닿았다. 

업계 관계자는 "이번 리츠가 주목받는 이유는 결국 현대차 장기 책임임차를 통해 임대수익 안정성을 확보하는 동시에 수도권 중심 자산 편입과 서울·부산 거점 개발 기대를 더해 자산가치 상승 가능성까지 함께 제시했기 때문"이라고 설명했다. 

그는 이어 "여기에 우선주 연 7% 이상 배당 설계 및 장기 기관투자자 중심 자금 조달 구조가 더해지면서 향후 상업용 부동산 시장에서 어떤 자산과 구조가 자금을 견인하는지를 나타내는 사례로 남을 것"이라고 덧붙였다.