서울 고가 주택 지역 중심 조정 조짐 "강남4구·마용성부터 주춤"

[프라임경제] 서울 아파트 시장에서 고가 주택 밀집 지역 중심으로 단기 조정 흐름이 감지되고 있다. 

부동산R114가 발표한 3월 둘째 주 전국 아파트 주간 시황에 따르면 전국 매매가격은 0.01% 하락했고, 서울은 0.05% 내리며 마이너스 변동률을 기록했다. 수도권 전체도 0.02% 하락했다. 반면 경기·인천은 0.01% 상승했으며, 5대광역시도 0.03% 올라 지역별 흐름에는 차이가 나타났다. 

전국 17개 시도 가운데 △상승 지역 10곳 △하락 5곳으로 집계됐지만, 서울 하락 전환이 결국 시장 분위기 변화라는 게 업계 시선이다. 

부동산R114는 이번 서울 약세와 관련해 전방위 하락보단 그간 상승폭이 두드러진 선도 지역에서 먼저 나타난 변화라는 점에서 주목했다. 정부 차원 '다주택자·고가 1주택 보유자' 세금 압박이 이어지면서 주요 지역에서 시세보다 저렴한 매물이 늘어난 분위기라고 진단한 것이다.

실제 서울 25개구 가운데 △상승 지역 6곳 △보합 2곳 △하락 17곳으로 집계됐다. 특히 지난해 높은 상승세를 기록한 강남4구와 이른바 '마용성(마포·용산·성동)' 등 한강벨트 일대가 조정 움직임 시발점으로 거론되고 있다. 여기에 경기 과천과 성남 분당·판교 등 수도권 대표 선호 지역 역시 유사한 흐름을 보이고 있다. 

이런 변화는 가격 상승이 이어진 지역에서 매물 조정이 본격화되는 과정으로 풀이된다. 상승 폭이 컸던 지역일수록 세금·가격 부담이 함께 커지고, 일정 시점이 지나면 매도자들이 호가를 조정해 거래 성사를 시도하기 때문이다. 

서울 매매가격 하락 역시 일부 조정 매물이 시세에 반영된 결과로 볼 수 있다. 즉 '시장 전체가 식었다'라고 단정할 순 없지만, 핵심 지역에서 가격 피로감이 수치로 드러나기 시작한 것이다. 

경기 지역 역시 비슷한 분위기가 감지되고 있다. 수치상으로는 0.01% 상승을 유지했지만 최근 상승폭은 0.33%, 0.10%, 0.01%로 빠르게 둔화했다. 31개 시군 가운데 14곳에서 마이너스 변동률이 나타난 점도 눈에 띈다. 

반면 전세 시장은 상승 흐름을 이어갔다. 3월 둘째 주 전국 아파트 전세가격은 0.10% 올랐으며, 서울과 수도권 모두 0.11%씩 상승했다. 5대광역시와 기타지방도 0.05%, 0.04% 올랐다. 전국 17개 시도 가운데 상승 지역이 15곳에 달하며, 하락 지역은 광주 한 곳뿐이다. 

업계 관계자는 "매매시장에서 관망세가 짙어지는 동안 실수요가 전세에 머물면서 가격 상승 압력이 이어지고 있다"라며 "매매와 전세 방향이 엇갈리는 흐름은 시장 내 불확실성이 여전하다는 점을 입증하고 있다"라고 바라봤다. 

월간 흐름과 비교하면 주간 지표 의미는 더욱 선명해진다. 

부동산R114에 따르면, 2월 월간 전국 매매가격 변동률(0.59%)은 직전 월(0.58%)과 비슷한 수준을 유지했다. 서울은 0.77%, 경기는 0.64% 올라 수도권 상승세가 이어졌다. 전세 역시 2월 월간 전국 기준 0.26% 상승했고 △경기 0.34% △서울 0.29% △인천 0.22% 순이다. 

월간 기준 상승 흐름 속에서 '주간 기준 서울이 하락 전환했다'는 건 최근 시장이 상승세 지속과 단기 조정이 함께 나타나는 국면에 들어섰음을 나타내고 있다. 

관련 시장에서는 정부가 한시적으로 제시한 '다주택자 퇴로'가 실제 매물 증가 및 거래 성사로 이어질지 주목하고 있다.

부동산R114 관계자는 "현 시점부터 1~2개월간 이런 출구가 열려 있는 만큼 급등에 따른 가격 부담이 큰 지역 중심으로 4월까지 단기 조정 움직임이 이어질 가능성이 있다"라고 분석했다. 

과연 강남4구와 마용성 등 상징성이 큰 지역에서 나타난 변화가 일시적 조정에 그칠지, 봄 시장 전반 흐름으로 이어질지는 향후 매물 소화 속도 및 실수요 유입 정도에 따라 좌우될 전망이다.