단지내상가, 1개동에 '더 촘촘히'

[프라임경제] 아파트 단지내상가가 '소형·고밀' 구조로 재편되고 있다. 새로 입주한 단지내상가 건물(동)과 전체 점포 수는 감소했지만, 상가 1개동 안에 들어가는 점포 수는 늘어나면서 '한 동에 더 촘촘히 넣는 구성'으로 이동하는 추세다. 

부동산R114가 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)으로 전국 단지내상가 입주 동향을 분석한 결과, 2025년 새롭게 들어선 단지내상가 건물은 227곳, 점포 수는 6524개소로 집계됐다. 2023년 상가건물 309곳 점포 7611개소 입주 이후 2년 연속 감소세가 이어지고 있다. 

다만 단지내상가 건물 1개동당 평균 점포 수는 증가되고 있다. 1개동당 평균 점포 수는 2020년 17개소에서 △2023년 25개소 △2024년 28개소 △2025년 29개소로 늘어났다. 상가 공급 '동 수'가 줄어드는 구간에서도 내부 점포 구성은 세분화되는 흐름이 나타난 셈이다. 

점포 밀도 상승과 함께 개별 점포 면적은 축소되고 있다. 

2024년과 2025년 입주 단지내상가 총 연면적을 합산해 점포 1개소당 평균 연면적을 산출한 결과, 2025년 전국 점포당 평균 연면적은 전년대비 약 23% 감소한 1106.8㎡다. 지역별로는 △수도권 25%(1228.0㎡→920.6㎡) △지방 21%(1756.3㎡→1396.1㎡) 줄었다. 

부동산R114 관계자는 "공급 측에서는 상가 공급 규모를 최소화하는 추세가 이어지는 가운데, 소자본으로 운영 가능한 소규모·실속형 점포에 대한 임차 수요가 확대되며 내부 점포 구성이 고밀화되고 있다"라고 설명했다. 

소형화·고밀화 배경으로는 △사업성 확보 △소자본 운영 수요 △소비 트렌드 변화 등으로 분석되고 있다. 

신축 아파트 분양가 상승 흐름 속에서 분양상가도 토지비·건축비 부담이 커지면서 점포 면적을 줄이고 점포 수를 늘리는 공급 전략이 강화됐다는 것이다. 더불어 소형 면적 점포는 초기 투자비와 운영비 부담이 적어 임차인 선호가 높게 형성되고 있다. 코로나19 팬데믹 이후 배달·테이크아웃 중심 비대면 소비 트렌드가 정착된 점 역시 소형 점포 확대 요인으로 꼽힌다. 

업계 관계자는 "단지내상가 소형·고밀 재편은 공급을 줄이면서도 점포 선택지를 늘리는 방식"이라며 "다만 점포 수 증가가 곧바로 임대 안정으로 연결되는지는 △단지 규모 △입주민 구성 △배후 상권 경쟁도 △동선·주차 여건 등 변수에 따라 달라질 수 있다"라고 바라봤다. 

그는 이어 "상권 쇠퇴와 온라인 쇼핑 확산 같은 구조적 요인이 공실 해소를 지연시킬 수 있다"라며 "향후 단지내상가에서 소형 점포 중심 배치 비중이 추가로 확대될 수 있다"라고 덧붙였다. 

한편 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 1분기 10.10% 이후 2025년 4분기 10.40%까지 확대됐다. 시장 기능상 자연 공실률(5% 내외)을 감안하더라도 10% 이상 공실률 추이가 이어진다는 점에서 주의 깊은 관찰이 필요한 상황이라는 게 업계 평가다.