'거래량 급감에도' 서울 아파트 신고가, 3년만 최고치

[프라임경제] 서울 아파트 시장의 고가 주택 강세가 7월에도 이어졌다. 

8일 직방이 국토교통부의 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 7월 서울 아파트 거래 3946건 가운데 932건(23.6%)이 신고가로 집계됐다. 이는 지난 6월(22.9%)보다 높은 수치다. '불장'이라 불렸던 당시보다도 강한 흐름을 보였으며, 2022년 7월(27.9%) 이후 가장 높은 수준이다.

거래량은 6·27 부동산 대책의 여파로 급감했다. 대책 발표 이후 주택담보대출 6억원 제한, 소유권 이전 전 전세대출 금지 등의 강도 높은 규제가 시행되며, 7월 거래량은 6월(1만935건) 대비 약 36% 수준으로 크게 줄었다. 

이는 토지거래허가구역에서 허가 절차를 거쳐 계약서를 작성한 거래가 통계에 반영되면서, 거래 자체는 감소했지만 일부 지역에서는 여전히 가격 강세를 유지하며 신고가를 경신한 것이 특징이다.

가격대별로는 12억~20억원 구간에서 맞벌이 고소득층, 갈아타기 수요 등 자산 여력이 있는 수요자들의 매수가 꾸준히 이어졌고, 성북구·동작구·성동구·마포구 등에서 신고가 거래가 집중됐다. 30억원 초과 고가 거래도 전체의 20%를 차지하며 높은 비중을 나타냈다. 

이는 핵심 입지의 희소성과 상징성, 신규 공급의 제한, 불안정한 대체 투자처 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보인다.

반면 9억원 이하 중저가 아파트는 전체 거래의 18%에 불과해 신고가 비중이 상대적으로 낮았다. 대출 규제가 직접적으로 작용하는 가격대인 만큼, 거래 위축과 매수·매도자 간 가격 간극으로 인해 조정 거래가 더 많이 발생한 것으로 분석된다.

자치구별로는 서초구(61.5%), 용산구(59.5%), 강남구(51.6%)에서 절반 이상이 신고가 거래로 나타나, 강남권 중심의 강세가 두드러졌다. 6·27 대책 이후 토지거래허가를 거쳐 이뤄진 거래들이 7월 통계에 포함되며 강남권의 신고가 비중을 더욱 끌어올린 것으로 보인다.

동별로 보면 △서초동(40건) △잠원동(22건) △방배동(22건) △반포동(17건) 순으로 많았다. 서초동은 직주근접성과 학군 수요가 견조한 가운데, '그랑자이' 84.51㎡가 41억9000만원, '래미안리더스원' 84.93㎡가 37억2000만원에 거래됐다. 잠원동은 한강변 입지와 재건축 기대감으로 '신반포2차' 92㎡가 45억5000만원, '신반포4차' 96㎡가 48억8000만원에 거래됐다.

이외에 △광진구(38.2%) △송파구(36.8%) △양천구(35.8%) △마포구(34.2%) △종로구(32.1%) △동작구(31.1%) 등에서도 신고가 거래가 활발히 이뤄졌다.

반면 △중랑구(4.3%) △구로구(3.6%) △성북구(3.6%) △노원구(3.2%) △도봉구(3.1%) 등은 신고가 거래 비중이 낮아 지역별 온도차가 뚜렷했다. 중저가 실수요층의 대출 의존도가 높은 이들 지역은 규제 이후 거래 위축과 가격 조정의 영향을 더 크게 받은 것으로 해석된다.

이처럼 6·27 대책 발표 이후 두 달이 지난 현재, 서울 아파트 시장은 고가 주택과 중저가 주택 간 양극화가 뚜렷하게 나타나는 모습이다. 강남·용산 등 고가 지역은 여전히 신고가를 경신하며 수요가 이어지고 있는 반면, 중저가 단지들은 거래 위축으로 한파를 맞고 있다.

이 가운데 정부는 지난 7일 '주택공급 확대 방안'을 통해 중장기 공급 청사진을 발표했다. 정부는 착공 기준으로 공급의 실효성을 높이는 한편, 민간 참여 확대, 대체 부지 활용, 노후 공공시설 재정비 등 다양한 수단을 통해 주택 공급을 늘리겠다는 계획이다.

다만 이러한 공급 방안의 실제 효과는 향후 추진 속도와 수요 억제 정책 간의 균형에 달려 있을 것으로 보인다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "7월 신고가 비중의 증가는 단순한 시장 과열이 아니라, 고가 아파트를 중심으로 한 수요의 선택과 집중이 이뤄지고 있다는 신호"라며 "대출 규제로 중저가 시장이 위축된 반면, 자산 여력이 있는 수요층은 핵심 입지의 희소성과 상징성에 프리미엄을 지불하고 있다. 이러한 양극화 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다"고 내다봤다.