'강남 대체재' 2조원대 성수1지구 재개발 향한 불꽃 경쟁

[프라임경제] 서울 성동구 성수동1가 일대가 10여년간 표류 끝에 본격 '랜드마크 단지' 변신에 나섰다. 총 사업비만 2조원을 웃도는 성수1지구 재개발 사업이 지난 21일 시공사 입찰공고를 내고 속도를 내면서 현대건설을 포함해 GS건설, HDC현대산업개발 등 대형 건설사가 치열한 수주 경쟁에 돌입했다.

성수1지구는 성수전략정비구역 4개 지구 가운데 가장 빠르게 사업이 진행되는 지역이다. 이번 재개발사업을 통해 지하 3층~지상 65층 전체 3014가구 규모 아파트와 부대복리시설을 조성할 계획이다. 

강북권 최고 입지로 꼽히는 서울숲과 한강변을 동시에 끼고 있을 뿐만 아니라 강남권 업무지구 접근성까지 더해져 '직주근접'과 '조망 프리미엄'을 동시에 충족한다는 평가다. 나아가 정비계획 변경을 통해 최고 높이가 250m까지 허용되면서 강북권 대표 초고층 주거 타운으로 탈바꿈할 분위기다. 

업계 관계자는 "성수1지구는 사업비만 해도 약 2조원 상당이며, 성수 지구 전체가 완성되면 9400여가구 규모 '미니 신도시급' 단지가 들어선다"라며 "완공 전후 전용 84㎡ 시세가 60억~70억원에 달할 것"이라고 바라봤다. 

이런 성수1지구 재개발 사업이 본격적 행보를 시작했다. 해당 조합에 따르면, 지난 19일 대의원회를 통해 입찰공고안을 확정하고 21일자로 공식 공고를 냈다. 오는 29일 현장설명회를 거쳐 제안서 접수가 이뤄진다.

이번 입찰에는 현대건설, GS건설, HDC현대산업개발(이하 HDC현산)이 출사표를 던질 전망이다. 

이들 모두 고급화 브랜드 전략을 내세우며 성수1지구 '상징성'을 공략하고 있다. GS건설은 글로벌 건축가 데이비드 치퍼필드와 협업해 디자인 차별화를 선보이며, 현대건설은 '디에이치(THE H)' 브랜드를 앞세운 초고급화를 제시할 예정이다. HDC현산의 경우 디벨로퍼형 사업 모델을 통한 수익 극대화를 준비한다는 방침이다. 

성수1지구 수주 공략 포인트는 크게 △조합 입찰 지침 △분양가로 꼽힌다. 

특히 조합이 내건 입찰 지침을 둘러싼 논란은 좀처럼 식지 않고 있다. 업계에 따르면, 조합은 이번 입찰에 있어 △조합원 담보 범위 내 이주비만 허용 △로열층·로열호 배정 금지 △프리미엄 보장 불가 △대안설계·분담금 완화 제안 금지 △책임준공 의무화 등 강도 높은 제한 조건을 제시한 것이다. 

현대건설과 HDC현산은 "지침이 과도하다"라며 "특히 프리미엄 보장이나 금융조건 제안까지 막으면 경쟁력 있는 제안을 내기 어렵다"라며 조합 측에 개선책을 요청하고 있다. 

다만 그럼에도 불구, 조합은 "일조권·정비계획 범위 내에서 자유로운 제안이 가능하다"라며 기존 방침을 고수하고 있다.

분양가를 향한 업계 관심도 심상치 않다. 

현대건설은 최소 3.3㎡당 1억3000만원, GS건설은 1억5000만~2억원 수준으로 바라보고 있다. 현지 부동산 관계자 역시 "최소 1억5000만원대에서 조망·브랜드 프리미엄이 붙으면 2억원까지 가능하다"라는 반응이다. 

즉 전용 84㎡ 기준 최소 20억~30억원대에서 입지 및 조망에 따라 60억~70억원까지 치솟을 수 있다는 분석이다. 분양가상한제 적용을 받지 않는 점도 상단 가격을 지지하는 요인이다.

업계 관계자는 "성수1지구는 상징성과 입지, 브랜드 모두를 갖춘 초대형 사업으로 평가되고 있어 수주전에 나선 건설사 입장에서는 절대 놓칠 수 없는 프로젝트"라며 "입찰 지침과 분양가를 둘러싼 조합과 건설사 간 줄다리기가 결국 변수로 작용할 것"이라고 평가했다. 

성수1지구는 단순한 주거 단지를 넘어 '강북권 주거 지형도'를 새롭게 쓰는 분수령으로 분석되고 있다. 입찰 공고 기점으로 건설사들의 치열한 제안 경쟁과 조합 선택이 향후 서울 부동산 시장 판도를 좌우할 수 있다는 점에서 업계 시선이 집중되고 있다.