금감원, 해외부동산 펀드 투자자 유의사항…원금 전액 손실 주의

[포인트경제] 실물 자산 기반으로 상대적으로 안전하다고 오인되기 쉬운 해외부동산 펀드에서 원금 전액 손실 및 민원 분쟁이 잇따르자 금융당국이 투자자 주의를 당부했다.

금융감독원은 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁 사례를 바탕으로 투자자가 가입 전 반드시 점검해야 할 7가지 유의사항을 정리해 10일 밝혔다. 당국은 실물 부동산에 투자한다는 이유만으로 원금이 보장되지 않으며, 대출 레버리지 구조상 자산 가치가 소폭만 떨어져도 중대한 손실이 나타날 수 있다고 지적했다.

선순위 대출 및 캐시 트랩 조항 주의…배당 중단 가능성

해외부동산 펀드는 대개 현지 금융기관에서 대출을 받아 매입하는 레버리지 방식으로 운영된다. 선순위 대출 만기까지 상환이 안 될 경우 대주가 담보권을 행사해 건물을 강제 매각할 수 있으며, 이 과정에서 대출금을 먼저 갚고 남은 잔액만 주어지기 때문에 투자 원금 전체를 날릴 수 있다. 또한 담보인정비율(LTV) 초과나 공실률 상승 등 이상 현상이 발생하면 임대수익이 투자자가 아닌 대주에게 우선 귀속되는 '캐시 트랩' 조항이 발동되어 배당금 지급이 전면 중단될 수 있다.

중도 환매 제한 및 만기 연장 시 공실 위험 확대

환매 측면에서도 주의가 요구된다. 대부분의 부동산 펀드는 만기 전 자금 회수가 불가능한 '환매금지형'으로 구성되며, 거래소에 상장되더라도 유동성이 부족해 제값에 매도하기 어렵다. 아울러 만기가 도래하더라도 자산 매각 지연 등으로 회수가 늦어질 수 있다. 만기가 연장될 경우에는 주요 임차인의 잔여 임차기간이 종료되어 공실 위험이 커지며, 이는 임대수익 감소와 자산 가치 폭락으로 직결될 수 있다.

불완전판매 방지 위해 자필 서명 신중 및 본인 투자성향 점검

설명의무 위반에 따른 피해 구제 역시 신중을 기해야 한다. 청약서에 '설명을 듣고 이해했음'을 직접 적을 경우 추후 설명 불충분을 이유로 배상받기가 불리해지므로, 이해가 안 된 상태에서 서명해서는 안 된다. 금감원 측은 원금 손실 가능성과 환매 제한 여부를 감안할 때 안정형 투자자나 단기 자금 운용 목적에는 적합하지 않다며, 판매직원의 권유에만 의존하지 말고 스스로 손실 감내 수준을 점검한 뒤 신중히 가입을 결정해야 한다고 밝혔다.