李 "공급 한계 뚜렷" 부동산 해법, 금융·세제까지 '종합 처방'

[프라임경제] "공급을 늘리면 해결이 되는데 문제는 '어디서', '어떻게'가 마땅치 않다. 공급에 한계가 뚜렷하다."

이재명 대통령이 부동산 시장 안정을 위한 주택공급 확대 필요성을 인정하면서도 서울 등 수요가 집중된 지역에서는 현실적 공급 한계가 있다고 진단했다. 과거처럼 대규모 신규 택지를 확보하기 어려워진 만큼 공급 확대에만 의존하기보다 금융과 세제를 함께 고려한 종합 해법이 필요하다는 문제의식이다.

이 대통령은 23일 진행된 '부동산정책 국민 대토론회'에서 주택공급과 금융, 세제 등 부동산 정책 전반에 대한 전문가와 국민 의견을 청취했다. 특히 이해관계가 첨예한 부동산 정책 특성을 언급하며 "합리적 정책이라면 추진 과정에서 발생하는 반발도 감수해야 한다"라는 입장을 표명했다. 

이 대통령은 "본인이 원하지 않지만, 최종 결론에 이르게 하는 힘이 바로 권력"이라며 "여기에는 필수적으로 불만이 따른다"라고 말했다. 이어 "갈등과 저항을 수반하더라도 또 그런 것을 하라고 저 같은 사람을 뽑아놓은 거 아니겠나"라며 "권한을 행사하면 권한에 따르는 책임을 지는 것"이라고 강조했다.

이 대통령은 공급 확대가 '부동산 문제 해결 중요한 수단'이라는 점에는 이견이 없지만, 현실적 제약이 크다고 바라봤다.

그는 "과거에 수도권이 계속 팽창할 땐 그린벨트를 풀어 대규모 주택단지를 만들거나 신도시를 만들면서 문제를 해결했지만, 이젠 서울 어딘가 우리가 택지 개발을 해보려고 찾아보면 거의 찾기가 어렵다"라고 설명했다. 이어 "공급을 늘리면 해결이 되는데 문제는 '어디서', '어떻게'가 마땅치 않다"라고 공급 한계를 지적했다.

이에 이날 공급 분야 논의 역시 단순 물량 확대보단 공급 파이프라인을 어떻게 복원할 것인지에 초점이 맞춰졌다.

진미윤 명지대 교수는 인허가·착공 위축에 따른 공급 부족 가능성을 지적하며 △신축 공급 회복 △정비사업 활성화 △임대주택 공급주체 다양화 등을 제안했다.

앞서 진행된 국민 의견수렴에서는 준공업지역 등 도심 유휴부지 활용과 공공기여 전제 '주거용도 전환', 재개발·재건축 용적률 상향과 조합설립 동의율 인하 등이 방안으로 제시됐다. 이외에도 △비아파트 신축 지원 △소형 오피스텔·도시형생활주택 규제 완화 등 공급 유형을 다변화해야 한다는 의견도 나왔다.

결국 '공급정책 관건'은 계획 물량을 늘리는 데 그치지 않고, 수요가 있는 곳에 실제 착공·준공으로 이어지는 공급을 얼마나 빠르게 만들어내느냐로 압축된다.

공급 한계를 보완할 정책수단으로는 금융 역할이 강조됐다.

이 대통령은 "금융은 반쯤은 공적인 것"이라며 "금융기관 대출 여력은 사실 국민들 것이기도 하다"라고 강조했다. 그러면서 "이걸 누가 쓸 것이냐, 누구에게 그 금융을 활용할 기회를 줄 것이냐는 결국 정책 문제로 치환될 수 있다"라고 부연했다. 

김영도 한국금융연구원 선임연구위원도 가계부채 및 주택수요를 관리하면서 청년·무주택자 등 실제 주거수요자를 보호하는 선별적 금융지원 필요성을 제시했다. '청년' 이유만으로 일률적 규제 완화가 아닌, 임차·매매 수요를 구분하고, 소득·자산 등 실수요 기준을 적용해야 한다는 취지다. 

전세대출은 실수요 요건을 강화하면서 점진적으로 관리하고, 정비사업 이주비 대출은 공급에 미치는 영향을 고려해 일부 합리화하는 방안도 논의됐다. 

이 대통령은 세제에 대해서는 금융과 다소 다른 시각을 드러냈다.

그는 "조세 제도를 특정 영역 수요를 억제하기 위해 또는 공급을 늘리기 위해 활용하는 건 약간 예외적 상황"이라며 "조세 제도 원래 목적에서 사실은 살짝 벗어난다"라고 주장했다. 세금을 집값 조절 수단으로 과도하게 활용하는 데 신중한 입장을 보인 셈이다.

다만 이날 세제 분야에서는 현행 보유세와 양도세 체계가 시장에 미치는 왜곡을 어떻게 줄일지가 주요 화두로 다뤄졌다.

강성훈 한양대 교수는 △과세 수준과 기준 △초고가·비거주 주택 과세 △시장 충격을 줄이는 이행 방안 등을 주요 쟁점으로 제시했다. 국민 의견수렴에서는 종합부동산세 과세기준을 주택 수에서 보유 주택 합산가액 중심으로 전환하고, 초고가 주택에 대한 과도한 혜택을 조정해 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 완화해야 한다는 의견이 거론됐다. 

한편 이 대통령은 부동산을 바라보는 국민 인식 변화에도 주목했다.

그는 "과거에는 부동산을 돈을 버는 수단, 나아가 투기 수단으로 보는 인식이 적지 않았다"라며 "이번에는 투자수단이라기보다 쾌적한 삶 보금자리라는 측면이 많이 강조되는 것 같다"라고 말했다. 이에 "청년과 신혼부부, 다자녀 가구에 대한 특별한 배려가 필요하다는 의견도 늘었다"라고 덧붙였다. 

나아가 높은 부동산 자산 의존도에는 경고음을 냈다. 

그는 일본 부동산 버블 붕괴와 '잃어버린 30년'을 언급하면서 "우리도 사실은 그 정점을 향해서 달리고 있지 않냐 하는 그런 걱정을 하는 분들도 꽤 있다"라고 우려했다. 

결국 이날 토론회에서 드러난 부동산 정책 과제는 '공급 확대'라는 해법이 아닌, 공급의 현실적 한계를 인정하면서 금융과 세제를 어떻게 조합할 것인가로 모아졌다.

공급은 수요가 있는 곳에서 실제 주택으로 이어지도록 병목을 풀고, 금융은 공공성 바탕으로 실수요 중심으로 정교하게 배분하되, 세제는 시장 조절 수단으로 과도하게 활용하지 않으면서 형평성과 시장 왜곡을 함께 살펴야 한다는 것이다.

이재명 대통령이 "갈등과 저항을 수반하더라도" 합리적 정책을 추진할 책임을 강조한 만큼 이날 논의된 공급·금융·세제 해법 가운데 어떤 선택지가 실제 정책으로 구체화될지 시장 관심이 집중될 전망이다.