서울 아파트 상승거래 감소, 세제·금융 변수에 고가주택 시장 변화 감지

[프라임경제] 서울 아파트 시장에서 상승거래 비중이 눈에 띄게 낮아지며 전체적 분위기가 전환되는 분위기다. 특히 강남권 중심으로 상승거래 비중이 큰 폭으로 감소하면서 고가주택 시장에서의 변화 가능성이 감지되고 있다.

직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 3월 서울 아파트 상승거래 비중(51.4%)이 전월(59.0%) 대비 7.6%p 하락했다. 이는 월간 기준으로도 비교적 큰 낙폭이며, 수치 자체도 지난해 8월 이후 가장 낮은 수준이다.

무엇보다 강남·서초·송파 등 강남권 변화가 두드러진다. 해당 지역 상승거래 비중은 2월 61.2%에서 3월 50.0%로 11.2%p 감소했다. 같은 기간 하락거래 비중은 25.2%에서 35.5%로 늘어나 거래 구조 자체가 변화했다. 

자치구별로는 강남구 상승거래 비중이 58.7%에서 40.5%로 낮아졌으며 △서초구(66.3%→53.1%) △송파구(60.3%→52.7%) 역시 하락 폭이 확인된다. 강남권 전반에서 상승 흐름이 둔화되는 양상이 공통적으로 나타난 셈이다.

이런 변화는 시기적 요인 및 정책 변수 영향이 맞물린 결과라는 게 업계 시선이다. 

우선 5월 보유세 부과 시점을 앞두고, 공시가격 상승에 따른 세 부담이 반영되기 시작한 점이 영향을 미쳤다. 여기에 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들의 매물 출회 가능성이 거론되면서 고가주택 중심으로 공급 압력이 일부 확대되는 추세다. 

금융 환경 변화 역시 변수로 작용한다. 정부가 발표한 '2026년도 가계부채 관리방안'에 따라 다주택자의 수도권 아파트 담보대출 만기연장이 제한됐다. 즉 기존에는 유지가 가능한 보유 전략에도 제약이 생긴 것이다. 이로 인해 대출을 활용한 보유 지속이 어려워질 경우 일부 매물이 시장에 유입될 수 있는 만큼 '고가주택 거래 구조 변화'로 이어질 수 있는 상황이다. 

비강남권의 경우 상승거래 비중이 감소했지만, 낙폭은 상대적으로 제한적이다. 

비강남권 상승거래 비중(58.8%→51.5%)은 7.3%p 낮아졌으며, 하락거래 비중 증가 폭도 강남권 대비 완만한 흐름을 보였다. 이는 가격대 차이에 따른 수요 구조 차이와 연결된다. 

고가주택 비중이 높은 강남권은 세제 부담 및 금융 규제 영향이 보다 직접적으로 반영되며 거래 흐름의 변화 폭이 확대된다. 반면 상대적으로 주택담보대출 활용이 가능한 가격대 비중이 높은 비강남권은 실수요 중심 거래가 일정 부분 유지된다. 

실제 일부 자치구에서는 상승거래 비중 감소 폭이 크게 나타나지만, 금천·서대문·동작 등 일부 지역은 비교적 안정적 흐름을 보이고 있어 지역 내에서도 온도차가 이어지고 있다.

전반적으로 3월 시장은 거래량 감소 및 상승거래 비중 하락이 동시에 나타나며 관망세가 강화된 분위기다. 거래량 역시 2월 3만8602건에서 3월 3만325건으로 감소하며 시장 참여 자체가 위축됐다. 다만 가격 측면에 있어 매도자들이 호가를 낮추지 않고 있어 하방 압력도 제한되고 있다. 

이런 최근 시장 구조에 대해 거래는 줄지만 가격 조정은 제한되는 이른바 '거래 위축형 시장'이라는 게 업계 분석이다. 

업계 관계자는 "일부 실수요자의 매입 수요가 여전히 존재하지만, 정책 변화와 대외 변수 불확실성이 맞물리며 단기적으로는 방향성을 탐색하는 흐름이 이어질 수 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "그간 상승폭이 컸던 고가주택 중심으로 조정 흐름이 나타나는 상황에서 향후 세제·금융 정책과 거시 환경 변화에 따라 지역별·가격대별로 차별화된 흐름이 이어질 전망"이라고 덧붙였다.