서울시 정비정책, 규제 완화·속도전 앞세워 역세권 랜드마크 현실화 추진

[프라임경제] 서울시 정비사업 무게추가 다시 역세권으로 향하고 있다. 노후 저층 주거지를 헐고 신축 아파트를 짓는 수준을 벗어나 교통·상권·보행·공공공간을 재편하는 방식으로 도시 구조를 다시 재구성하는 분위기다. 이런 변화 상징적 사례로 떠오른 지역이 바로 강북구 미아동 일대다. 

서울시는 19일 강북 미아동 일대 '주택정비형 재개발사업 신속통합기획'을 확정, 미아사거리역 300m 권에 최고 45층 1600세대 규모 대단지를 조성하는 구상을 제시했다.

안대희 서울시 도시공간본부장은 "미아사거리역 일대는 강북권 대표 생활·교통 중심지인 만큼 신속통합기획 확정이 서울 시내 역세권 주거지 정비 새로운 모델로 작용할 것이라며 "빠른 주택 공급과 쾌적한 주거환경, 역세권 주거지 활성화를 위해 후속 절차도 전폭적으로 지원할 것"이라고 설명했다.

이번 계획이 관심을 끄는 이유는 단지 규모만이 아니다. 

서울시에 따르면, 대상지가 역세권이라는 점과 인근 개발 여건 등을 반영해 용도지역을 기존 제2종 일반주거지역·제2종 일반주거지역(7층)에서 준주거·제3종 일반주거지역으로 상향 조정했다. 사업성 보정계수 1.8도 반영했다. 

업계 관계자는 "정비사업에서 민감한 수익성과 추진 동력을 동시에 보완하려는 접근"이라며 "실제 사업성이 확보돼야 조합 설립과 주민 동의, 후속 인허가도 속도를 낼 수 있다"라고 설명했다. 

이런 조치는 신속통합기획(이하 신통기획) 취지와도 크게 벗어나지 않는다. 

서울시가 지난해 발표한 '신통기획 2.0'에 있어 △절차 간소화 △협의·검증 신속화 △이주 촉진을 3대 축으로 제시했다. 오는 2031년까지 31만호 착공 목표로 제도 개선 등을 통해 정비사업 기간을 13년(기존 18.5년)으로 줄이고, 인허가 개선과 규제 혁신으로 최대 6.5년 단축한다는 방침이다. 

즉 신통기획은 단순 설계 지원에 그치지 않고, 공급 속도와 사업 실행력을 끌어올리는 제도 패키지에 가깝다. 미아동 75 일대는 이런 제도 효과가 집약적으로 드러나는 현장이다. 

이번 계획안에는 고층 주거단지 배치만 담지 않았다. 

주변 개발에 따른 세대수 증가를 감안해 오현로·오패산로를 확폭하고, 이면도로 및 차량 진출입 체계 정비 내용도 포함됐다. 또 역·버스정류장 인근에는 대중교통 이용과 연계한 공원을 두고, 단지 내부에는 중앙광장 중심으로 사방으로 연결되는 보행 동선을 계획했다. 송중초와 북서울꿈의숲을 잇는 축, 남측 상권과의 연결성까지 함께 검토한 점도 시선을 사로 잡는 요인이다. 

역세권 가치가 지하철과의 거리에서 끝나지 않고, 일상 동선 전체를 유기적으로 연결하는 확장성까지도 담아낸 것으로 분석된다. 

랜드마크 가능성 역시 빼놓지 않았다. 서울시는 역 인접부를 최고 45층 내외 고층으로 계획하는 동시에 송중초 인접부와 가로변은 중·저층으로 조정해 학교 일조와 주변 지역과의 조화를 고려하는 방식을 제시했다. 이는 높이 경쟁만 앞세우는 개발과는 결이 다르다. 

업계 관계자는 "랜드마크는 층수만으로 결정되지 않는다"라며 "보행 개방감, 통학 안전, 공공공간의 질, 스카이라인 구성까지 함께 고려해야 진정한 의미의 지역 대표 단지로 평가된다"라고 설명했다. 이어 "나아가 △교통 처리 능력 △보행 접근성 △생활 인프라 △후속 사업 추진 속도까지 맞물릴 때 비로소 현실성을 갖는다"라고 첨언했다. 

다만 신통기획은 초기 사업 구상 및 행정 조율 속도를 높이지만, 실제 사업은 이후 △정비구역 지정 △조합 설립 △사업시행인가 △관리처분 등 절차를 거쳐야 한다. 특히 △주민 이해관계 조정 △공사비 변수 △분양시장 여건 △공공기여 부담 등 현실 변수도 만만치 않다. 

그럼에도 불구, 미아동 일대 변화는 현재 서울 정비사업 시선이 어디를 향하는지를 나타내고 있다, 과연 신통기획이 실제 '역세권 랜드마크'를 만들 수 있을지 여부는 이제 계획 화려함이 아닌, 실행 완성도에서 판가름날 전망이다.