고가 정비사업 동시 추진 "서울 집값 상방 압력 자극하나"

[프라임경제] '서울 핵심 정비사업지' 성수·압구정·여의도·목동 등에서 시공사 선정 절차가 잇따라 진행되며 정비사업 수주전이 본격화하고 있다. 추정 공사비만 수십조원대로 거론되는 대형 사업지들이 동시에 움직이면서 건설사 브랜드 간 경쟁도 치열해지는 양상이다. 다만 고가 정비사업 비중이 높은 공급 구조인 만큼 시장 전반 가격 안정으로 직결되기보단 인근 지역 가격 기대를 자극하는 흐름으로 이어질 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

우선 올해 정비사업 시장 주요 관심처 가운데 하나가 '압구정 재건축'이다. 특히 3·4·5구역은 한강변 입지와 상징성 바탕으로 대형 사업지로 분류되고 있으며, 60층대 초고층 계획 및 대규모 가구 수가 제시된 상태다. 다만 구역별로 사업 단계와 조합 의사 결정 일정이 달라 향후 입찰·제안 경쟁 강도 역시 차이를 보일 가능성이 있다는 게 업계 관측이다. 

압구정의 사업성과 함께 지역 상징성도 수주전 과열 요인으로 분석되고 있다. 

실제 압구정 4구역 현장설명회에는 삼성물산을 비롯해 현대건설, DL이앤씨 등 주요 대형사들이 참석하며 시장 관심을 반영했다. 3구역과 5구역 역시 동시다발적으로 경쟁 구도가 형성되는 흐름을 보이고 있어 향후 제안 조건과 브랜드 전략을 둘러싼 비교가 본격화할 가능성이 제기된다.

목동신시가지 14개 단지 재건축 역시 시장 파급력이 큰 축으로 꼽힌다. 최근 목동 6단지가 시공사 입찰 공고를 내며 선행 움직임을 보이고 있고, 관련 업계에서는 목동 전체 재건축 완료 시 4만7000여가구 규모 주거벨트로 재편될 수 있다는 전망이다. 

특히 목동의 경우 단지별 재건축 추진 속도에 차이가 발생하고 있다는 점에서 전체 권역 재편 효과는 개별 일정이 얼마나 안정적으로 이어지느냐에 좌우될 수 있다는 분석도 나온다.

여의도 역시 '금융·업무 중심지' 입지 특성을 기반으로 재건축 기대가 이어지는 지역이다. 특히 시범아파트 재건축의 경우 기존 1584가구에서 2493가구 규모로 추진될 계획이 거론되고 있어 대형사 참여 가능성도 끊이지 않고 언급되고 있다. 

업계 관계자는 "여의도 단지 시공권 경쟁은 향후 인근 수주 구도에도 영향을 줄 수 있다"라며 "업무지구와 주거 기능이 맞물린 지역 특성상 재건축 결과가 주거 가치뿐만 아니라 일대 도시경관 변화와도 연결될 수 있다"라고 분석했다. 

성수전략정비구역도 한강 조망과 서울숲 인접성 등 바탕으로 핵심 정비사업지로 평가되고 있다. 실제 1지구와 4지구에서 각각 수주전이 예고되는 등 사업 추진 기대가 이어지고 있다. 특히 4지구의 경우 시공사 선정 과정에서 일정과 절차를 둘러싼 갈등 이슈가 불거질 정도로 경쟁 강도가 높다는 게 업계 시선이다. 

다만 성수는 주거·상업·문화 기능 확장 흐름과 정비사업 이슈가 맞물려 있어 시공사 선정 과정 절차 안정성이 체감 속도를 좌우할 변수로 거론된다.

이들 사업지 모두 공통적으로 △초고층 설계 △한강 조망 △고급 마감 △대형 평형 비중 확대 등이 거론되는 프리미엄 성격이 강하다. 

시장에서도 해당 정시사업을 공급 확대보단 '고가 주거벨트 구조적 재편'으로 바라보는 시선이 적지 않다. 건설사 입장에서도 이번 수주전은 매출 규모 외에도 브랜드 상징성 및 향후 한강변·강남권 포트폴리오 경쟁력에 영향을 줄 수 있는 무대로 인식하는 분위기다.

실제 대형 건설사들은 최근 강남권·한강변 정비사업에서 하이엔드 브랜드를 전면에 내세우는 전략을 이어오고 있다. 다만 조 단위 사업장이 동시다발적으로 진행되는 만큼 무리한 외형 확대이 아닌, 재무 여력과 공정관리 역량을 고려한 '선별 수주 기조'가 나타날 가능성이 매우 높다. 

업계 관계자는 "핵심 사업지 모두 수주 이후 △공사비 조정 △공정 지연 △금융비용 부담 등 사업 관리 이슈가 실적에 미치는 영향이 크다"라며 "이런 연유 때문에 상징성만을 앞세운 접근보단 사업성과 리스크 관리 중심 전략이 강화될 수 있다"라고 설명했다. 

일각에서는 서울 핵심 정비사업으로 인해 자칫 사업지 인근 시세를 자극할 수도 있다는 우려 섞인 목소리가 나오고 있다. 

사실 재건축은 기존 주택을 신축으로 대체하는 성격이 강한 만큼 절대적 순증 물량이 제한될 수도 있다. 또 조합원 물량 비중이 높아 일반분양 물량이 시장 전반에 미치는 영향도 제한적일 수 있다. 이 때문에 '공급 확대를 향한 기대'가 사업지나 인근 핵심지 중심으로 기대 가격을 자극하는 흐름으로 나타날 가능성이 제기되고 있다. 특히 신축 분양가가 주변 시세 상단 기준으로 형성될 경우 해당 권역 기준점으로 작용해 인근 정비사업 기대가격을 좌우할 수도 있다는 관측도 나오고 있다. 

물론 실제 가격 파급력은 △일반분양 규모 △분양가 산정 수준 △인허가 속도 △이주 시점 △금리·대출 규제 환경 등에 따라 달라질 수 있어 단정적 해석은 이르다는 의견도 있다. 결국 가격 영향은 개별 사업장 일정 현실화 여부 및 시장 유동성 여건이 함께 맞물리는지에 따라 달라질 가능성이 크다는 게 업계 진단이다.

결국 '서울 핵심 정비사업 동시 출격'은 서울 프리미엄 주거벨트 재편 신호와 건설사 브랜드 경쟁 심화라는 두 축에서 의미를 갖는다. 동시에 고가 중심 공급이 시장 전반 가격 기대에 어떤 영향을 미칠지에 대한 논의도 이어질 전망이다.