다주택자 양도세 중과 유예 5월9일 종료 "계약분 경과규정 보완"

[프라임경제] 다주택자에 대한 '양도소득세 중과 유예 조치'가 당초 일몰 기한(5월9일)에 맞춰 종료한다. 다만 정책 종료에 따른 거래 현장 혼선을 줄이기 위해 중과 유예 적용 대상을 '5월9일 양도분'에서 '계약분'까지로 보완하고, 관련 제도 정비를 함께 추진한다. 

이번 '중과 유예 종료 보완방안'은 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처가 함께 마련했다. 이는 토지거래허가구역 내에서 임차인 주거를 보호하는 동시에 매도 의사가 있는 다주택자 매각 절차가 진행되도록 하기 위한 조치라는 게 당국 설명이다. 보완방안 추진 차원에서 소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령을 13일부터 입법예고한다는 방침이다. 

현행 제도는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 기본세율에 중과세율을 더하는 방식이다. 중과세율은 1세대 2주택 +20%p, 1세대 3주택 이상 +30%p이다. 적용 여부는 양도일 현재 조정대상지역 소재 주택인지에 따라 판단한다. 정부는 그간 2년 이상 보유하고, 5월9일까지 양도하는 주택에 한해 중과 적용을 유예한 바 있다. 

이번 보완안은 '거래가 진행 중인 계약'에 경과규정을 부여하는 데 초점이 맞춰졌다. '5월9일' 종료 기조를 유지하되, 조정대상지역 지정 시점에 따라 잔금·등기(양도) 기한을 4개월 또는 6개월로 운영하는 방식으로 정리했다. 

먼저 지난해 10월15일 기준 조정대상지역인 서울 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 5월9일 이전 매매계약을 완료하고, 계약일로부터 4개월 내 양도하면 양도세가 중과되지 않는다. 이때 계약은 계약금 지급(수령) 사실이 증빙서류로 확인되는 경우를 전제로 하며, 토지거래허가 대상 주택은 현행 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내 입주 의무가 적용된다. 

지난해 10월16일 신규 지정된 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 외)은 5월9일까지 계약하고 계약일로부터 6개월 내 양도하면 중과를 적용하지 않는다. 신규 지정 지역 '거래 절차 부담'을 고려해 추가 2개월 여유기간을 부여했다는 게 정부 측 설명이다. 토지거래허가 대상 역시 허가일로부터 6개월 내 입주하도록 운영한다. 

임차인이 거주 중인 주택에 대해서는 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화한다. 

현재(발표일 12일 기준) 체결된 임대차계약 '최초 계약 종료일'까지 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 2028년 2월11일까진 입주해야 한다. 주택담보대출 이용시 전입신고 의무도 현행 '대출 실행일로부터 6개월 내'에서 '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차계약 종료일로부터 1개월' 가운데 더 늦은 시점까지 유예한다. 

다만 실거주·전입신고 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우로 적용 범위를 한정한다. 무주택자 판단은 토지거래허가 신청일 기준이며, 전입신고 의무 유예는 대출 신청일 기준으로 판단한다.

정부는 발표 이후 현장에서 제기될 수 있는 쟁점도 기준을 제시했다. 5월9일 이전 가계약 또는 토지거래허가 사전 약정만으로는 '계약'으로 판단하지 않는다는 방침이다. 5월9일까지 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에 한해 계약요건이 충족된다는 입장이다. 

토지거래허가 대상 주택을 5월9일까지 계약한 후 허가일 기준 잔여 임대차기간이 4개월보다 짧게 남은 경우 "기존과 같이 허가일로부터 4개월 내 입주하고, 2년간 실거주하면 된다"라는 설명이다. 

신규 지정 조정대상지역에서는 실거주 의무 유예가 6개월(기존 4개월)로 조정되면서 매수인 요건에 대한 질문이 이어질 수 있다. 정부는 이에 대해 "허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택을 매수하는 경우에는 무주택자 제한이 적용되지 않는다"라고 정리했다. 

신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기로 운영되는 만큼 토지거래허가 대상 입주 기한과의 정합성도 손질한다. 

정부는 "신규 지정지역은 △계약일로부터 6개월 내 잔금·등기 △허가일로부터 6개월 내 입주 △이후 2년 실거주를 이행하면 된다"라며 "관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 허가가 가능하도록 조치할 예정"이라고 전했다.

이외에도 전세대출 이용자와의 관계도 함께 정리됐다. 

정부는 "전세대출 보유자가 규제지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득할 때 전세대출이 회수되는 규정이 있더라도, 구입한 아파트에 세입자가 거주 중이면 임대차 잔여기간까지 전세대출 회수가 유예된다"라며 "유예 기간도 '취득자 전세대출 만기'와 '취득 아파트 세입자 임대차계약 만기' 가운데 먼저 도래하는 시점"이라고 설명했다.