여의도 12개 단지 대전환…재건축 사업 본궤도

[프라임경제] 여의도 재건축이 정부의 '10·15 대책'에도 속도를 늦추지 않으며 대교·한양·시범 등 주요 단지를 중심으로 사업이 본격화되고 있다. 서울시의 적극적인 공급 전략과 조합원의 이해관계가 맞물려 추진 동력이 커진 반면, 재초환과 강화된 규제는 여전히 걸림돌로 남아 있다.

정비업계에 따르면 여의도 아파트 12개 단지 중 현재 7곳이 재건축 추진을 확정한 상태다. 이달 15일에는 대교아파트가 삼성물산을 시공사로 선정하면서 시범·공작·대교 등 세 개 단지가 시공사를 확보했다. 지난 1977년 준공된 목화아파트는 최대 49층, 428가구 규모의 정비계획을 확정했고, 한양아파트 역시 사업시행계획 인가를 받으며 사실상 막바지 단계에 들어섰다.

여의도 재건축이 순조롭게 흘러가는 배경에는 서울시와 영등포구의 적극적인 지원이 있다. 주택 공급 부족 해결이 시급한 서울시는 속도가 더딘 소규모 재개발보다 대규모 재건축에 집중할 수밖에 없는 상황이다. 

특히 내년 지방선거를 준비하는 오세훈 시장이 여의도·목동 재건축을 대표적 성과로 강조하면서 행정적 지원에 힘이 실리고 있다. 서울시는 여의도 12개 단지의 정비계획을 2026년 상반기까지 확정하겠다는 목표도 제시한 바 있다.

서울시의 신속통합기획(신통기획) 역시 여의도 재건축의 추진력을 높이는 역할을 하고 있다. 신통기획 1호 사업장인 대교아파트는 조합 설립 후 약 1년7개월 만에 사업시행계획 인가를 받아 일반 재건축보다 1년 이상 빠르게 진행됐다. 한양아파트 또한 정비계획 결정 이후 같은 기간 안에 사업시행계획을 인가받으며 속도를 높였다.

그동안 조합과 지자체 간 갈등의 핵심이었던 기부채납 문제도 점차 정리되는 분위기다. 용적률 인센티브를 고려하면 일정 수준의 기부채납을 수용하는 것이 오히려 사업 추진에 유리하다는 인식이 확산되면서다. 

데이케어센터 설치 문제로 서울시와 갈등하던 시범아파트는 1년 넘게 지연 끝에 지난해 타협점을 찾았고, 대교아파트는 데이케어센터와 복합 체육시설을 함께 짓기로 합의했다. 

시범아파트 인근 중개업소 관계자는 "갈등을 끌고 가기보다 적정 수준의 기부채납으로 시간을 줄이는 게 오히려 비용 절감이라는 판단이 우세해졌다"며 "주민들 사이에서도 외부인 유입에 대한 우려보다 공공시설 확충의 장점을 높게 보는 분위기가 자리 잡았다"고 설명했다.

다만 정부 규제는 여전히 변수다. 국토교통부가 여의도·목동 재건축의 조합원 지위 양도 문제를 일부 조정했지만, 재초환처럼 사업성에 직격탄이 되는 규제는 여전히 남아 있다. 

10·15 대책 이후 여의도 일대가 다시 조정대상지역·투기과열지구로 묶이면서 LTV가 최대 40%로 제한된 점도 이주 수요를 약화시킬 수 있다는 지적이 나온다. 여기에 평당 1000만 원을 넘어선 공사비 상승은 조합원 간 갈등을 유발하는 또 다른 난제로 꼽힌다.