공공주도 공급 전략 내세운 정부, LH 재정·역량에 '우려'도

[프라임경제] 정부가 향후 5년간 135만호의 주택을 공급하겠다는 대규모 청사진을 내놓았다. 민간에 매각하던 공공택지를 활용해 LH가 직접 주택 건설에 나서는 방식으로 공급 구조를 전환하겠다는 전략이다. 다만 LH의 누적된 부채와 인력·조직 역량에 대한 우려가 여전한 가운데, 이번 계획의 실현 가능성에는 여전히 의문이 제기된다.

지난 7일 국토교통부와 기획재정부는 구윤철 경제부총리 주재로 열린 부동산 관계장관회의에서 '주택공급 확대방안'을 발표했다. 이번 대책에는 LH가 직접 시행하는 방식의 공급 강화, 도심 유휴 부지 활용, 정비사업 규제 완화, 매입임대 확대 등 다양한 수단이 총망라됐다.

특히 LH가 종전처럼 공동주택용지를 민간에 매각하는 방식이 아닌, 직접 주택을 공급하는 전담 시행 방식으로 공급 구조를 전환한 것이 특징이다. LH가 사업을 시행하고, 민간이 설계 및 시공을 맡는 '도급형 민간참여사업' 형태로 추진된다. 이를 통해 공공의 주도권을 강화하면서도 민간의 효율성을 활용한다는 구상이다.

공급 대상지로는 노후 공공임대주택 부지, 유휴 국공유지, 도심 내 노후 청사 부지 등이 거론된다. 해당 부지를 복합개발 형태로 활용하며, 공공 도심복합사업과 1기 신도시 정비사업에도 용적률 인센티브를 부여해 추진력을 높일 방침이다. 

전문가들은 이번 대책을 두고 장기적인 공급 기반 마련과 단기 수요 억제를 병행한 '양동작전'이라는 평가를 내놓는다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "집권 초기에 추진되는 공급 대책은 정책 추진 동력이 강하다는 점에서 효과를 기대할 수 있다"며 "시기적으로도 적절하다"고 진단했다.

다만 정부 의지와 별개로 현장의 실현 가능성에는 여전히 의문이 제기되고 있다. 특히 LH의 직접 시행 역량과 재정 여건이 주요한 변수로 꼽힌다. 

실제 공급 확대의 핵심 주체로 지목된 LH는 이미 막대한 부채를 떠안고 있다. 업계에 따르면, LH의 부채 규모는 올해 170조1817억원에 달하며 2028년에는 226조9000억원까지 증가할 것으로 예상된다. 

이러한 부채 증가는 공공택지 매각 지연과 임대주택 운영에서 발생한 손실이 주된 원인이다. 5년 동안 6만호의 주택을 직접 공급하겠다는 계획이 부채 급증과 영업 손실로 인해 실질적인 공급 지연이라는 구조적 문제에 직면할 가능성이 크다는 우려가 제기되고 있다.

이로 인해 전문가들은 LH가 단순한 시행 주체가 아닌, 자금과 인력, 조직 면에서 지속 가능한 공급 시스템을 갖춰야 한다고 강조한다. 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "공공택지 판매 지연과 임대주택 운영 손실 증가로 인해 LH 부채가 늘어나고 있어, 실질적인 주택 공급이 구조적인 지연에 빠질 수 있다"며 "이를 해결하려면 임대주택 운영 단가를 현실화하고, 장기 미매각 토지를 신속히 처리하며, 부채 관리에 대한 구체적인 이행 계획이 반드시 필요하다"고 경고했다.

이어 "LH가 직접 사업을 추진하려면 예산, 조직, 인력 등 여러 측면에서 감당할 수 있는 현실적인 방안이 나와야 한다"며 "임대주택 운영 단가 현실화와 장기 미매각 토지 처리, 부채 관리 이행 계획이 함께 수반되지 않는 한, 결국 상징적인 선언에 머물 가능성이 크다"고 지적했다.