외국인 고가주택 매입 급증…3명 중 1명 '임대 목적' 투기 확산

[프라임경제] 외국인 '국내 고가주택 매입'이 나날이 급증 추세다. 이에 투기 방지책 마련이 시급하다는 지적이 연일 나온다. 

4일 박용갑 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회 소속)이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 국내 주택을 소유한 외국인은 8만2666명(2022년 말)에서 9만9839명(2024년 말)으로 20.7%(1만7173명) 증가했다. 

해당 기간 가장 큰 폭으로 증가한 국적은 24.6% 상승세(4만7912명→5만9722명)를 기록한 중국이다. 이는 전체 외국인 소유자 과반 수준이다. 이외에도 미국인이 1만7891명→2만36명, 기타 아시아권 1581명→2620명 수준으로 증가했다. 베트남, 캐나다, 유럽 출신 외국인 주택 보유도 꾸준히 늘어나고 있다. 

이런 증가세는 고가 주택 거래에서 뚜렷하게 나타났다. 외국인이 12억원 이상 주택을 매입한 거래는 최근 몇 년간 546건에 달했다. 이는 외국인 제출 자금조달계획서 2899건 가운데 18.8%에 해당하는 수치다.

문제는 상당수 외국인 매수자가 실제 거주 목적이 아닌, 임대 수익을 위한 투자 목적이라는 점이다. 

신영대 더불어민주당 의원(국회 국토교통위원회 소속)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 2023년부터 올해 7월 말까지 외국인이 6억원 이상 주택을 매입하며 제출한 자금조달계획서 2005건 중 591건(29.5%)이 '임대'로 기재된 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 내국인의 임대 응답 비율보다 약 10%p 높은 수치다.

특히 매매가가 높을수록 실거주보다는 임대를 목적으로 주택을 구입한 비율이 더욱 두드러졌다. 

9억원 이상~12억원 미만 주택을 매수한 외국인 가운데 임대 계획을 밝힌 비율은 △2023년 36.6% △2024년 36.6% △2025년에는 38.4%까지 상승했다. 같은 기간 내국인의 임대 응답률은 각각 29.5%, 29.6%, 29.9%다.

이처럼 외국인이 자금 전액을 '타인 자본'에 의존해 매입한 뒤 임대로 전환하는 이른바 '갭투자' 형태의 거래가 늘자, 정부는 투기성 수요 차단을 위해 관련 규제에 나선 상태다. 대표적으로 정부는 지난 8월26일부터 서울 전역과 인천 7개구, 경기도 23개 시군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정, 실거주 의무를 도입했다. 

그동안 외국인은 국내 부동산 거래에 있어 실거주 의무나 대출 규제, 자금 출처 조사 등에서 내국인보다 느슨한 기준을 적용받아 왔다. 자국 금융기관을 통한 대출은 국내 주택담보대출비율(LTV) 규제를 우회할 수 있고, 개별 세대 단위의 소유 현황을 파악하기도 쉽지 않기 때문이다. 

이런 제도적 빈틈 속, 외국인의 고가 주택 매입이 늘면서 일부 지역에서는 주택 거래 최고가를 경신하는 사례도 잇따른 바 있다. 실제 지난 8월, 한 미국인이 서울 강남구 압구정 현대아파트(1·2차) 전용면적 198㎡를 105억 원에 매입, 해당 단지 최초로 매매가 100억원을 돌파하기도 했다.

그러나 이번 조치에 따라 외국인이 전용면적 6㎡ 이상의 주택을 매입하려면 지방자치단체의 사전 허가를 반드시 받아야 한다. 

또 매매 계약 체결 후 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 하며, 최소 2년간 실거주 의무가 부과된다. 자금조달계획서를 제출할 때는 해외 자금의 출처를 명확히 소명하고, 실거주 의무를 위반할 경우에는 이행강제금 등의 행정 처분이 내려진다.

다만 일각에선 이러한 규제가 시장의 흐름을 근본적으로 바꾸기는 어렵다는 시각도 존재한다. 

업계 한 관계자는 "외국인 토지거래허가제 도입으로 일부 투기성 거래는 억제할 수 있겠지만, 흐름 자체를 바꾸기는 어려울 것"이라며 "보다 근본적이고 실효성 있는 대책이 현장에 안착해 국민의 주거권을 실질적으로 보호해야 한다"고 강조했다.