서울 전역 외국인 부동산 규제 '강화' 2년간 실거주 의무

[프라임경제] 정부가 외국인의 수도권 주택 매입에 대한 규제를 강화한다. 수도권 대부분 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정했다. 이로 인해 외국인이 주택을 구입할 경우 사전에 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 매수 이후에는 최소 2년간 직접 거주해야 한다.

국토교통부는 지난 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 발표하며, 외국인의 투기성 부동산 거래가 시장 교란 요인이 되고 있다는 점을 지적했다. 대출 규제를 회피한 외국 자금이 고가 주택 거래로 유입되면서 집값 상승을 부추긴다는 비판이 잇따르자 대응에 나선 것이다.

이번 조치로 서울 전역을 비롯해 경기도의 23개 시군(양주시, 이천시, 의정부시, 동두천시, 양평군, 여주시, 가평군, 연천군 제외)과 인천의 주요 7개 자치구(동구, 강화군, 옹진군 제외)가 규제 대상에 포함된다. 규제는 오는 26일부터 내년 8월25일까지 1년간 적용되며, 시장 상황에 따라 연장될 가능성도 있다.

해당 지역에서 외국인이 주택을 매입하려면 관할 지자체의 사전 허가가 필수다. 허가 없이 매매계약을 체결할 경우 계약 자체가 무효 처리되며, 해당 주택은 취득할 수 없다. 다만 증여나 교환 등 무상거래는 예외로 한다.

더불어 주택을 구입한 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 실제 입주해야 하며, 최소 2년간 실거주를 유지해야 한다. 이를 위반하면 지자체장이 최대 3개월 이내 이행 명령을 내릴 수 있다. 명령을 따르지 않을 경우 토지 취득가액의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과된다. 전세를 끼고 사는 '갭투자' 방식은 사실상 불가능해진다.

이번 조치는 아파트는 물론, 단독·다가구·연립·다세대 등 모든 주거용 주택에 적용된다. 오피스텔은 비주택으로 간주돼 대상에서 제외되며, 내국인의 경우 기존처럼 아파트에만 토지거래허가 규제가 적용된다. 예를 들어 내국인은 서울 강남구에서 다세대주택을 자유롭게 매입할 수 있지만, 외국인은 반드시 사전 허가를 받아야 한다.

정부는 자금 유입 경로도 엄격히 관리할 방침이다. 현재 투기과열지구에만 적용되는 자금조달계획서 제출 의무를 이번 토지거래허가구역 전역으로 확대하고, 계획서 양식에는 해외 자금 출처, 체류자격(비자 유형) 등 추가 정보도 포함되도록 관련 규정을 개정할 계획이다. 불법 자금 유입, 무자격 임대사업 등을 사전에 차단하겠다는 취지다.

이와 함께 외국인 주택 거래에 대한 상시 및 기획조사도 강화된다. 범죄수익이나 자금세탁이 의심되는 경우 금융정보분석원(FIU)에 통보하고, 필요 시 해외 사법기관과 공조할 수 있는 절차도 병행한다. 또한 외국인이 부동산을 매도하면서 얻은 양도차익에 대해 해외 과세당국의 과세가 필요하다고 판단되면 국세청을 통해 관련 정보를 공유할 예정이다.

국토교통부 관계자는 "외국인 투기를 통한 시장 교란을 사전에 차단하고, 실거주 중심의 주택 거래 질서를 정착시키겠다"며 "이번 대책이 집값 안정과 국민 주거복지 향상에 기여할 수 있도록 철저히 관리·감독할 것"이라고 강조했다.