[아하!] 압구정3구역 '재건축에 급제동' 토지 소유권 왜?

[프라임경제] 서울 강남 '부촌 상징' 압구정3구역 재건축 사업이 뜻밖의 복병을 만났다. 해당 구역 3조원대 상당 토지 일부가 '현대건설‧서울시 명의'라는 사실이 뒤늦게 드러난 것이다. 이로 인해 재건축 기본 전제 '토지 소유권'에 대한 근본 의문이 제기되면서 사업 정상화에도 제동이 걸렸다. 

토지 소유권은 말 그대로 '그 땅을 법적으로 소유하고 있다고 인정받는 권리'다. 소유자는 해당 토지를 자유롭게 사용할 수 있고, 타인에게 팔거나 임대할 수 있다. 국가나 지방자치단체가 공공사업을 위해 토지를 수용할 때 보상도 받을 수 있다. 

대체로 부동산등기부에 기록된 소유자가 법적으로 권리를 가진다. 따라서 등기된 명의는 단순한 이름이 아니라 법적 효력을 갖는 소유권 근거다.

업계에 따르면, 최근 압구정3구역 권리관계 재정비 과정에서 조합원 소유로 인식된 토지 일부가 현대건설, HDC현대산업개발(과거 한국도시개발), 서울시 명의로 등기된 사실이 확인됐다. 

실제 등기부상 해당 명의로 남은 필지는 총 15개 면적으로는 약 5만2334㎡에 달한다. 일대 시세 기준(3.3㎡당 2억원)으로 약 3조1662억원에 해당하는 수준이다.

해당 문제는 1970~80년대 압구정 개발 당시 행정절차 미비에서 비롯됐다. 분양 과정에서 일부 토지 소유권 이전 등기가 누락, 이후 수십 년간 법적 정리 없이 방치된 것이다. 일부 필지에서는 등기부상 지분 합계가 100%를 초과하는 중복 기재 오류도 발견되기도 했다. 

재건축 조합 측은 이와 관련해 "당시 조합원들이 분양대금을 모두 납부했고, 수십 년간 해당 부지를 점유·관리하고 있다"라며 "현대건설과 서울시 명의는 단순 행정 착오일 뿐, 실질적 소유권은 조합원에게 있다"라고 주장하고 있다. 

나아가 행정 절차를 통한 등기 정정을 촉구하며, 필요시 법적 대응도 불사하겠다는 입장이다.

현대건설은 상장사로서 법적 검토 없이 토지를 제3자에게 이전할 경우 주주 이익 침해 또는 배임 논란에 직면할 수 있다. 서울시 역시 공유재산법상 행정재산으로 분류된 토지를 임의 처분할 수 없으며, 무단 점유나 시효취득 주장도 법적으로 받아들여지기 어렵다.

서울시는 조합‧현대건설‧HDC현산 등과 함께 토지 지분 정리 협의체를 구성해 2026년까지 마무리하겠다는 방침이다. 

서울시 관계자는 "도로‧공원 등 정비계획에 포함된 국공유지는 행정재산이 아닌 무상양도 대상"이라며 "정비사업 추진에 있어 지분 정리는 지체 없이 처리될 수 있다"라고 설명했다. 

즉 서울시는 조합‧시공사 간 공동 대응을 통해 소송 없이 협의 정리할 수 있다는 입장이지만, 소송 없인 지분 정리가 원만히 해결되긴 쉽지 않다는 게 업계 중론이다.

재건축 사업 '핵심'은 조합원 개개인 보유 대지 지분 기준으로 분양권과 분담금을 산정하는 구조다. 만약 법적으로 일부 토지 소유권이 서울시 또는 현대건설로 인정될 경우 전체 대지 면적에서 조합원 지분이 줄어든다. 이는 분양권 축소, 사업이익 감소, 조합원 재산권 침해로 이어진다. 

압구정3구역 사태는 단순 '행정 실수' 문제가 아니다. 수십 년간 방치된 '소유권 미정리 문제'가 재건축이라는 현실의 벽에서 터져 나온 사례다. 결국 부동산 개발에서 '토지 소유권' 중요성과 사전 법적 정비 절차가 왜 필수인지를 명확히 보여준다. 

향후 조합과 서울시가 어떤 법적 절차와 협의를 거쳐 문제를 해결하느냐에 따라 압구정3구역 재건축 향방이 갈릴 전망이다.