‘지역주택조합 문제’ 칼 빼든 정부… 초조한 서희건설

시사위크=권정두 기자  이재명 정부 출범 이후 각종 공약 이행도 속도를 내고 있다. 특히 이재명 대통령이 후보 시절부터 거듭 주목 및 언급했던 지역주택조합 사업 관련 문제해결 방안 마련 움직임 또한 본격화하고 있는 모습이다. 이에 이재명 대통령이 직접 겨냥했던 곳이자, 지역주택조합 사업으로 크게 성장한 바 있는 서희건설을 둘러싼 긴장감이 더욱 고조되고 있다. 

◇ 국토연, 부당한 공사비 증액에 ‘페널티 부과’ 필요성도 거론

국토교통부 산하 국토연구원(이하 국토연)은 최근 ‘지역주택조합의 현황 및 이슈와 정책 방향’을 담은 국토이슈리포트 제 89호를 발행했다. 이는 새롭게 출범한 이재명 정부가 지역주택조합 사업 관련 문제를 주목하고 있는 데 따른 것으로 풀이된다.

이재명 대통령은 후보 시절 유세 과정에서 피해를 호소하는 지역주택조합 사업 조합원을 직접 만난 바 있다. 또한 취임 이후 열린 ‘광주시민·전남도민 타운홀 미팅’에서도 관련 호소를 접하고 “이미 지시해서 실태를 조사하고 대책을 검토하고 있으니 조금만 기다려 주시기 바란다”고 밝혔다.

국토연은 보고서에서 먼저 “최근 대도시지역에서 지역주택조합이 활성화돼 다수의 사업이 추진되고 있으나 공사비, 토지확보, 사업운영 등에서 여러 가지 이슈가 파생되고 있어 이에 대한 실태를 파악하고 관련 정책 방향을 모색할 필요성이 증대했다”고 밝혔다.

특히 공사비와 관련해서는 “사업의 착공 및 준공 단계에서 시공사가 대규모 공사비 증액을 요구하며 협의가 원활하게 이뤄지지 않아 유치권 행사, 공사 중단, 입주 지연 등의 문제로 이어지는 사례가 발생하고 있다”고 분석했다.

지역주택조합은 조합원 중심의 운영 특성상 주택사업 전반에 대한 이해가 상대적으로 낮아 공사비 계약이나 물가 연동 조건 등과 관련한 정보 접근 및 판단에 한계가 발생할 수 있고, 이러한 구조적 특성은 시공사와의 협의 과정에서 정보 비대칭을 낳을 수 있다는 게 국토연의 분석이다.

특히 국토연은 조합은 계약 체결 당시 공사비 세부 내역이나 물가 연동 조건 등에 대한 이해가 충분하지 않은 경우가 많은 반면 시공사는 조합 설립 초기부터 사업의 설계와 추진 방향에 실질적으로 관여하는 경우가 많아 사업진행 과정에서 다양한 사유를 근거로 공사비 조정을 요구하는 사례가 반복적으로 나타날 수 있다고 지적한다.

국토연은 또한 지역주택조합은 구조적으로 대체 가능한 사업주체가 부재한 경우가 많아 시공사와의 계약 변경이나 해지가 전체 사업의 지연 또는 무산으로 이어질 우려가 커 현실적으로 어려운 실정이라고 설명하고 있다. 이 역시 조합의 협상력을 제한시키는 요인으로 작용하며, 실제 일부 사례에서는 이러한 구조적 제약으로 시공사가 공사비 증액을 요구하면서 조합과 갈등을 빚는 경우도 발생하고 있다는 것이다.

이에 국토연은 표준계약서 도입 등 합리적 공사비 산정 체계 구축과 부당한 공사비 증액 청구 기업에 대한 페널티 부과 등 공사비 갈등 중재 및 재발 방지 체계 구축을 검토해야 한다고 밝혔다.

보다 구체적인 방안으로는 도시정비사업의 공사비 검증제도를 참고해 일정 수준 이상 증액 시 한국부동산원 등 공공기관의 검증을 의무화하는 공사비 검증제 의무화와 물가연동 기준·설계변경 범위·인상 상한 등 조정 기준을 명시한 표준계약서 도입을 통한 계약구조 명확화 등이 제시됐다.

국토연은 또한 공사비 갈등을 중재할 기구를 만들고 과도한 공사비를 청구한 기업에 페널티를 부과해 비슷한 일이 재발하지 않도록 관련 제도를 정비하는 방안을 강구해야 하며, 선행적으로 부당한 증액에 대한 객관적 판단 기준을 정립한 후 이를 전제로 증액의 적정성 여부를 판단하는 것을 검토하되 공사비 분쟁은 지역주택조합에 한정되지 않으므로 다른 사업과 형평성을 고려해 공사비 증액의 적합성을 객관적으로 평가할 수 있는 체계 검토가 병행돼야 한다고 밝히고 있다.

이처럼 국토연이 보고서를 통해 지역주택조합 사업 관련 현안을 짚은 가운데, 국토교통부는 8월 말까지 전국의 모든 지역주택조합 사업을 대상으로 실태점검을 실시한 뒤, 제도 개선 방안 마련에 본격 착수할 계획이다.

이에 따라 이재명 대통령이 지역주택조합 사업 관련 문제를 언급하며 거듭 직접 거론한 바 있는 서희건설은 더욱 긴장하지 않을 수 없게 됐다.

서희건설은 특유의 리스크로 인해 건설사들이 기피하던 지역주택조합 사업을 적극 공략하며 가파른 성장을 이뤄온 바 있다. 20여년 전만 해도 100위권이었던 시공능력평가 순위는 지역주택조합 사업에 힘을 싣기 시작한 2008년을 기점으로 상승하기 시작해 지난해 18위까지 올랐다. 하지만 이 과정에서 많은 갈등과 논란에 휩싸이는 것을 피할 수 없었고, 급기야 대통령이 주목하는 상황까지 이른 모습이다. 현재 불거진 갈등 및 논란을 해소하는 것은 물론, 향후 정부 차원의 대책 마련에 따른 대응이 중대한 당면과제로 떠오르고 있다.