'주담대 한도 6억'…서울 아파트, 자기 자금 8.6억 있어야 매수 가능

[포인트경제] 정부의 긴급 가계부채 대책 중 하나로 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 서울 아파트의 74%는 대출액 감소가 불가피해졌다. 서울 아파트 평균 시세를 고려했을때 앞으로 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 서울에서 국민평형 아파트 매수가 가능해지는 셈이다.

정부는 지난 28일부터 수도권·규제지역 내 주담대 최대한도를 6억원으로 제한하고, 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)도 현행 80%에서 70%로 강화하는 대출 규제 정책을 발표했다.

29일 부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 14억6492만원이다. 전용면적별로 보면 '60㎡ 이하'가 9억2159만원, '60~85㎡ 이하'가 14억2235만원, '85㎡ 초과'가 23억2569만원이다.

자치구별로 매매가격 차이가 있는 만큼 일률적으로 비교할 수는 없지만 전용 85㎡ '국민평형'의 경우 대출 규제 이전에는 비규제지역이라면 주택담보인정비율(LTV) 70%가 적용돼 9억9564만원까지 대출이 가능했다. 하지만 수도권과 규제지역 전체 주담대 한도가 6억원으로 낮아지면서 규제 이전 부담액을 더해 8억원 가량 자기 돈이 추가로 있어야 입주가 가능할 전망이다. 종전대로 LTV 70%와 6억원 대출한도를 적용해도 이전보다 대출액이 줄어들지 않으려면 아파트 평균 가격이 8억5000만원을 하회해야 한다.

이 기준을 토대로 보면 6억원 한도를 넘지 않고 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있는 지역은 25개 자치구 중 ▲구로구(8억180만원) ▲노원구(6억6796만원) ▲중랑구(6억9864만원) ▲도봉구(6억763만원) ▲금천구(6억5820만원) ▲관악구(8억2192만원) ▲강북구(6억7516만원) 등 7곳에 그쳤다. 가구수로 보면 임대를 제외한 서울시 전체 재고 아파트 171만7384가구 중 44만1127가구로, 나머지 127만6257가구(74.3%), 18개 자치구는 대출액이 감소하는 셈이다.

또 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만, 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다. 또 강남3구 중 서초구의 아파트 평균 매매가격은 31억9528만원인데, 규제지역 LTV 50% 기준으로도 은행권에서 15억9764만원을 대출받을 수 있었다. 하지만 주담대 한도가 6억원으로 묶이면서 앞으로는 25억원 이상 현금이 있어야만 서초구 아파트 매수가 가능해졌다.

이번 대출 규제로 일부 서울 인기 지역의 주택 수요가 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 밀려나는 '엑소더스' 현상이 나타날 수 있단 전망도 나온다. 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억5000만∼5억원에서 2억∼4억원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대의 외곽 이탈도 예상된다.

일단 이번 초강수 대출 규제로 당분간 수도권 주택 시장의 거래 위축이 불가피할 것으로 전망된다. 전세를 낀 갭투자가 많은 지역은 최근 매매가가 급등하며 전세를 끼고도 후순위 대출을 받는 경우가 많았는데 이런 거래가 크게 줄어들 것으로 보인다.