신탁사 NCR 규제 강화 "책임준공형 전면 반영"

[프라임경제] 금융당국이 부동산신탁사의 사업 내실화를 위해 건전성 규제를 강화하고 위험한도를 도입한다.

25일 금융위원회는 부동산신탁사의 토지신탁 사업을 보다 안정적으로 운영하기 위한 금융투자업규정 개정안을 의결하고 오는 7월1일부터 시행한다고 밝혔다. 이번 개정은 책임준공 리스크를 보다 실질적으로 반영하고, 무분별한 사업 확장을 방지해 토지신탁의 내실화를 유도하기 위한 조치다.

토지신탁은 신탁사가 토지를 수탁받아 주택이나 상업시설 등을 개발·분양한 뒤 수익을 분배하는 구조로, 다양한 방식의 책임준공형 상품이 존재한다. 

책임준공형은 시공사가 공사를 완료하지 못할 경우 신탁사가 준공 책임을 대신 부담하는 구조로, 신탁사의 재무건전성에 중대한 영향을 줄 수 있다. NCR은 신탁사의 영업용순자본을 총위험액으로 나눈 비율로, 150% 미만으로 떨어지면 경영개선 요구 등의 조치가 내려진다.

기존에는 책임준공형 '관리형' 토지신탁만 NCR 위험액 산정에 포함됐고, '차입형' 토지신탁에 책임준공 확약이 결합된 경우는 제외됐다. 그러나 최근 차입형 신탁에도 책임준공 확약이 결합되는 사례가 늘어나면서 실질적인 리스크를 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 

이에 따라 앞으로는 신탁사가 책임준공 의무를 부담하는 경우, 토지신탁의 유형과 상관없이 모두 NCR 신용위험액에 포함되도록 규정이 강화된다.

신탁사의 거래상대방인 위탁자나 시공사의 신용위험도 보다 정교하게 반영되며, 사업장별 공정률에 따라 위험값이 차등 적용된다. 이는 시행세칙 개정을 통해 반영된다.

또 금융당국은 신탁사의 관리능력 내에서 사업 수주가 이뤄질 수 있도록 자기자본 대비 토지신탁 총위험액에 대한 한도를 도입한다. 그간 증권사의 경우 부동산 관련 채무보증에 대해 자기자본의 100% 이내로 한도가 설정되어 있었으나, 부동산신탁사는 별도의 규제가 없어 과도한 사업 확장이 가능했다. 

이에 신탁사의 책임 능력을 초과하는 수주를 방지하기 위해 자기자본 대비 총위험액 한도를 신설하고, 올해 말까지는 150%, 내년 말까지는 120%, 2027년 말부터는 100%로 단계적으로 축소해 적용할 계획이다.

아울러 신탁방식의 정비사업에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증대출이 일정 요건을 충족하는 경우, 해당 대출이 신탁사의 NCR 및 토지신탁 위험한도 산정에 영향을 미치지 않도록 특례 규정도 마련된다. 예컨대 차입금에 대한 신탁사의 책임이 신탁재산으로 한정되거나, 국가 또는 공공기관이 대출이나 보증을 제공하는 경우가 이에 해당된다.

금융위 관계자는 "이번 제도개선을 통해 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 책임감 있게 운영하고, 신탁사의 건전성 제고와 함께 수분양자 보호, 안정적인 부동산 공급에 기여할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 

이어 "규제 시행 이후 현장의 안착 여부와 신탁사의 건전성 지표를 지속 점검해 나갈 방침"이라고 부연했다.