[현장] 목동 학군·상품성 앞세운 윤슬자이, 20억 중후반 가격 이겨낼까

[프라임경제] 서울 양천구 목동 오목교역 일대. 지하철 5호선 오목교역을 나오자 대형 학원 간판들이 곳곳에서 눈에 들어왔다. 현대백화점 목동점과 SBS 목동방송센터, 오목공원 등도 지척이다. 목동을 대표하는 교육·상업·생활 인프라가 이미 갖춰진 이곳에 최고 48층 높이 새로운 '자이'가 들어선다. 서울 양천구 목동 옛 KT 부지에 선보이는 GS건설 '목동윤슬자이'다.

목동윤슬자이는 서울 양천구 목동 일원에 지하 6층~지상 최고 48층 3개동 651실 규모로 조성된다. 전용면적은 114~203㎡로 모두 중대형으로 구성된다.

지난 1일 방문한 견본주택에서는 '목동'이라는 입지를 최대한 활용하려는 상품 전략이 곳곳에서 묻어났다. 소형 위주로 공급되는 일반 오피스텔과 다르게 모든 호실을 중대형으로 구성하고, 전 호실에 발코니를 적용한 게 특징이다. 여기에 호텔급 커뮤니티와 차별화된 외관까지 더했다.

관건은 분양가다. 이미 완성된 목동 학군과 생활 인프라에 '아파트급' 상품성을 더한 주거상품이라 하더라도 20억원대 중후반에서 30억원을 넘나드는 가격을 시장이 얼마나 받아들일지가 핵심이다.

목동윤슬자이의 가장 확실한 경쟁력은 입지다.

사업지는 지하철 5호선 오목교역을 도보로 이용할 수 있는 목동 중심 생활권에 자리한다. 주변에는 서정초·목운중·양정고·진명여고 등 학교와 목동 학원가가 형성됐다. 현대백화점 목동점과 이마트, 메가박스, SBS 목동방송센터, 목동종합운동장, 이대목동병원 등 생활 인프라도 가깝다.

특히 목동 일대 재건축이 본격화하고 있다는 점에서 향후 변화 가능성도 크다. 기존 약 2만6000가구 규모인 목동신시가지가 재건축을 통해 약 4만7000가구 규모로 재편될 것으로 예상되는 만큼 오목교역 일대 중심성이 더욱 강화될 수 있다는 게 분양 측 설명이다.

재건축 과정에서 발생할 이주수요 역시 주목할 요인이다. 학령기 자녀를 둔 가구 입장에서는 학교나 학원을 옮기지 않고 기존 생활권에 머물 수 있는 중대형 신축 주거상품이라는 점이 하나의 선택지가 될 수 있다.

견본주택 내부로 들어서 2층에 올라서자 최고 48층 3개동을 구현한 대형 모형이 눈길을 끌었다. 저층부를 하나의 기단처럼 구성하고 그 위로 3개 주거동이 솟아오르는 모습이다.

견본주택 3층에 마련된 유니트는 114㎡B와 115㎡A, 203㎡AD 3개 타입으로, 목동윤슬자이가 겨냥하는 수요층이 보다 명확하게 드러났다. 

우선 가장 많은 208실이 공급되는 114㎡B는 거실을 중심으로 곳곳에 발코니를 배치한 게 특징이다. 거실과 이어진 공간뿐만 아니라 안방과 자녀방 등에도 발코니를 두면서 각각 휴식이나 학습, 홈짐 등으로 활용할 수 있도록 제안했다.

분양 관계자 역시 주력 주택형의 경우 전용면적에 발코니 공간이 더해지면서 실사용 공간을 넓힐 수 있다는 점을 강조했다.

118실이 공급되는 115㎡A는 가족 단위 실거주에 초점을 맞춘 평면이다. 거실과 주방, 침실을 중심으로 공간을 배치하고 발코니와 수납공간을 적극적으로 활용했다.

가장 눈에 띄는 공간은 10실만 공급되는 복층형 203㎡AD다. 현관부터 넓은 공간감을 강조했으며 거실 일부는 위층까지 개방했다. 내부 계단을 통해 상·하층을 연결하고 공용공간과 사적공간을 층별로 분리한 구조다.

상품만 놓고 보면 기존 오피스텔 이미지를 상당 부분 걷어낸 편이다. GS건설은 이를 '하이퍼(Hyper)'와 '아파트(Apartment)'를 결합한 '하이퍼트(Hypert)'라는 새로운 주거 개념으로 설명한다. 결국 오피스텔이라는 법적 틀 안에서 아파트 실수요층이 원하는 공간과 상품을 최대한 구현하겠다는 전략이다.

견본주택을 둘러보면서 또 하나 눈에 띈 부분은 상품 구성이다.

분양 관계자에 따르면 견본주택에 적용된 품목 상당 부분을 기본 제공해 별도 옵션에 따른 추가 비용 부담을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 고가 주거상품의 경우 분양가 외에 가전·가구·마감재 등 유상옵션 비용이 적지 않게 붙을 수 있다는 점을 감안한 전략이다.

차별화는 세대 내부에 그치지 않는다.

지하 1~3층에는 약 3000평 규모의 프라이빗 웰니스 공간 '콩코드 클럽 바이 조선(CONCORD CLUB BY JOSUN)'이 들어설 예정이다. 조선호텔앤리조트가 운영을 맡으며 수영장과 피트니스, 골프연습장, 사우나 등이 계획됐다.

102동 47층에는 스카이 커뮤니티 '클럽 클라우드(Club Cloud)'가 들어선다. 고층 조망을 활용해 식음·파티·업무·문화 등을 즐길 수 있는 공간으로 구성된다. 9층에는 옥상정원과 에듀라운지도 계획됐다.

외관 역시 차별화를 시도했다. 글로벌 키네틱 아티스트 네드 칸(Ned Kahn)과 협업해 바람과 빛에 따라 움직이는 키네틱 파사드를 적용한다. 단지명 '윤슬'처럼 햇빛에 반짝이는 물결을 건축 외관으로 표현한다는 구상이다.

다만 이런 상품성을 감안하더라도 분양가는 만만치 않다.

'주력' 전용 114㎡는 24억6000만~33억4400만원대, 115㎡는 28억1800만~33억4400만원대다. 테라스형 전용 117~120㎡는 25억5000만~31억4000만원대에 책정됐다. 복층형 대형 타입인 전용 198~203㎡는 55억4000만~68억9000만원대에 달한다.

목동 일대 부동산 관계자는 "중대형 평면과 발코니, 고급 마감과 커뮤니티 등을 통해 아파트와의 상품 격차를 상당 부분 좁혔다고 해도 향후 환금성과 수요층까지 동일하다고 보기는 어렵다"면서도 "목동7단지와 하이페리온 등 기존 목동 주거상품 가격과 비교하면 신축이라는 점까지 감안해 시장에서 수용할 여지는 있다"라고 평가했다.

결국 목동윤슬자이 승부처는 단순 분양가가 아닌, 가격에 걸맞은 가치를 시장이 인정할 수 있느냐가 핵심이다.

이미 완성된 학군과 생활 인프라에 △목동 재건축에 따른 지역 변화 △신축 희소성 △아파트 수요층을 겨냥한 공간설계 △고급 커뮤니티 △기본 제공 품목 확대 등 상품 경쟁력은 분명하다. 반면 20억원대 중후반에서 30억원을 넘나드는 주력형 가격은 결코 가볍지 않다. 더욱이 법적 성격이 오피스텔이라는 점도 수요자 입장에서는 마지막까지 비교 대상이 될 수밖에 없다.

결국 목동이라는 입지와 학군, 신축 희소성에 차별화된 상품성까지 더한 프리미엄이 만만찮은 가격표를 얼마나 상쇄할 수 있을지가 목동윤슬자이 분양 성적을 가를 핵심 변수로 작용할 전망이다. 

한편 목동윤슬자이 청약은 한국부동산원 청약홈을 통해 오는 8일 진행된다. 주거형 오피스텔로 공급되는 만큼 청약통장 가입 여부나 주택 소유 여부, 거주지역 무관하게 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있으며, 100% 추첨제로 당첨자를 선정한다. 

당첨자 발표는 11일이며, 당첨자 계약은 13~14일 이틀간 진행된다. 입주 예정일은 2030년 하반기다.