다주택자 대출 규제 강화 '신호탄' 매물 증가 효과는 제한적

[프라임경제] 다주택자에 대한 아파트 주택담보대출 만기연장 제한 조치가 오는 17일부터 시행되면서 부동산 시장이 정책 파장을 예의주시하고 있다. 

금융위원회는 '가계부채 관리방안'에 있어 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장을 원칙적으로 불허한다는 방침이다. 다만 임차인이 있는 경우 등 불가피한 사유에는 예외를 인정하기로 했다. 

해당 정책 시행을 앞둔 시장 흐름은 일단 완만한 상승세다. 

부동산R114에 따르면, 4월 첫째 주 전국 아파트 매매가격은 0.16% 상승했다. 서울은 0.17%, 수도권은 0.18%, 5대광역시는 0.09% 올랐다. 전세가격 역시 △전국 0.03% △서울 0.04% △수도권 0.03% △5대광역시 0.02% 상승했다. 

세부 지역별로는 수도권 중심 강세가 상대적으로 두드러졌다. 매매가격은 △경기 0.23% △전북 0.20% △부산 0.15% △울산 0.15% 순으로 상승했으며 △광주 0.15% △세종 0.06% △충남 0.04% △제주 0.04%씩 하락했다. 전국 17개 시도 가운데 △상승 지역 11곳 △보합 1곳 △하락 5곳으로 나타나면서 상승 지역이 더 많았다. 

전세 시장 역시 △제주 0.06% △인천 0.05% △서울 0.04% △대구·전북 각 0.03%씩 오르며 상승 우위(상승 11곳·보합 3곳·하락 3곳) 흐름이 이어졌다. 

다만 상승세가 이어진다고 해서 시장 전반 열기가 다시 빠르게 확대되는 국면으로 단정하긴 어렵다는 게 업계 시선이다. 

실제 3월 월간 전국 매매가격 변동률(0.29%)은 전월0.58%)과 비교해 상승폭이 크게 줄었다. 주간 기준 반등은 나타났지만 월간 흐름에서는 속도 조절 양상이 확인된 셈이다. 

전세 역시 4월 월간 전국 변동률(0.25%)이 전월과 비슷한 수준을 이어갔다는 점에서 급등이나 급락보다 완만한 오름세가 지속되는 구조다. 

결국 관심은 이번 대출 규제가 실제 매물 증가로 이어질지에 쏠린다. 

금융위 방안 핵심은 이미 신규 취급이 제한된 다주택자 대출 규제를 만기연장 단계까지 확대한다는 점이다. 다주택자 여부는 주택 2채 이상 보유 개인과 임대사업자에게 적용되며, 매도계약이 체결된 주택 또는 '준공 후 미분양주택' 등은 주택 수 산정에서 제외된다. 임차인이 있는 경우에는 발표일(1일) 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 만기연장이 허용된다.

이런 예외 조항은 정책 효과가 단기에 일괄적으로 나타나기 어렵다는 점을 시사한다. 즉시 매도가 어려운 임대차 물건은 계약 종료 시점까지 유예가 가능하고, 토지거래허가구역 내 주택의 경우에도 일정 요건을 충족하면 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 미룰 수 있도록 설계됐다. 

업계 관계자는 "금융 당국은 이를 통해 다주택자 매물 출회를 유도하겠다는 의도로 보이지만, 실제 시장 반영 시점은 임차 계약 만료 시기와 지역별 수급 여건에 따라 나뉠 가능성이 크다"라고 바라봤다. 

관련 업계에서는 이번 조치와 관련해 '단기적으로 대규모 공급 확대 장치'가 아닌 다주택자 보유 부담을 높이고, 시장 내 매도 유인을 키우는 관리 수단으로 분석하고 있다. 

특히 현재 시장은 서울·수도권 중심으로 매매가 반등 조짐을 보이면서도, 월간 기준 상승 탄력은 이전보다 둔화된 상태다. 이런 상황에서는 규제 강화 효과가 급매 확산이나 가격 인하보다는 개별 보유자 대응 시점과 지역별 수요 여건에 따라 시차를 두고 반영될 가능성이 높기 때문이다. 

전세시장이 장기간 상승 흐름을 이어가고 있다는 점도 변수로 꼽힌다. 

업계 관계자는 "임대차 수요가 유지되는 상황에서는 다주택자 입장에서도 보유와 매도 사이에서 보다 신중한 선택을 할 여지가 있다"라며 "전반적으로는 이번 조치 상징성은 크지만, 체감되는 매물 증가 폭은 제한적일 수 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "금융당국은 이런 조치들로 인해 올해 만기 도래 물량을 약 1만2000가구 수준으로 추산하고 있다"라며 "하지만 임차 계약 종료 시점까지 감안, 실제 매물화 시점은 내년까지 수도권 개별 지역에 분산될 가능성이 높아 '공급 가뭄에 단비' 수준으로 그칠 것"이라고 덧붙였다.