​[엄정숙 변호사의 친절한 ‘Law Talk’] 권리금을 주고받았는데, 원상회복은 누가 얼마나 해야 할까

상가 임대차가 끝날 무렵, 임차인과 임대인 사이에서 가장 자주 불거지는 다툼 가운데 하나가 원상회복 비용이다. 임대인은 “계약서에 원상회복 특약이 있으니 모두 복구하라”고 요구하고, 임차인은 “권리금을 주고 인수한 시설인데 왜 내가 다 철거해야 하느냐”고 반발한다. 특히 권리금 거래가 끼어 있는 경우, 원상회복의 범위가 어디까지인지 판단하기가 더욱 까다로워진다.

법적으로 임차인은 임대차가 종료될 때 목적물을 원래 상태로 되돌려 줄 의무를 부담한다. 민법 제654조와 제615조가 그 근거다. 그런데 문제는 ‘원래 상태’가 무엇을 의미하는가다. 현재 임차인이 계약을 시작한 당시의 상태인지, 아니면 건물이 처음 지어진 상태인지, 혹은 이전 임차인이 시설을 구축하기 이전 상태까지 거슬러 올라가야 하는지가 명확하지 않을 때가 많다.

대법원은 이에 대한 기준을 제시해 왔다. 핵심은 “원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다”는 것이다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 즉, 일률적으로 정할 수 없고 개별 사정을 종합해서 판단해야 한다는 뜻이다.

권리금이 개입된 경우 이 판단은 한층 복잡해진다. 임차인이 전(前) 임차인으로부터 권리금을 지급하고 시설을 통째로 인수했다면 어떻게 될까. 대법원은 전임차인이 설치한 시설에 대해서도 새 임차인이 원상회복 의무를 부담할 수 있다고 보고 있다. 이전 임차인과 같은 상호·업종으로 영업을 이어받고, 보증금과 차임 조건도 동일하게 승계하면서 권리금에 해당 시설 비용까지 포함시켜 지급한 경우라면, 임차인의 지위가 통째로 이전된 것으로 볼 수 있다. 이때는 자신이 직접 변경하지 않은 시설이라도 원상회복 의무를 져야 한다는 것이다.

그런데 반대로, 임대인이 원상회복 비용을 빌미로 보증금에서 부당하게 공제하려 할 때 법원이 이를 제한한 중요한 법리도 있다. 대법원은 임대인이 원상회복할 의사가 없으면서 임차인이 설치한 시설을 그대로 두고 새로운 임차인에게 다시 임대하는 경우에는 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 없다고 판시했다(대법원 2001다58481 판결 참조). 결국 원상회복 비용 공제는 임대인이 실제로 그 비용을 쓸 의사가 있을 때만 정당하다는 것이다. 임차인이 쌓아 올린 시설을 그대로 이용해 새 임차인을 들이면서 보증금만 챙기는 행위는 법원이 용인하지 않는다.

이 두 가지 법리를 권리금 문제와 연결하면 실무적으로 중요한 시사점이 도출된다. 임차인이 권리금을 내고 시설을 넘겨받았다면 그 시설에 대한 원상회복 의무까지 함께 인수한 것으로 볼 여지가 있다. 반면 임대인이 원상회복을 요구하면서 실제로는 그 시설을 그대로 두고 다음 임차인에게 넘길 계획이라면, 그 비용을 보증금에서 공제하는 것은 허용되지 않는다. 즉, 권리금이 오갈 때는 원상회복 의무와 보증금 공제의 정당성 모두 당사자의 실제 행위와 의도에 따라 달라진다.

상가 임대차 현장에서는 “원상회복 특약만 있으면 다 공제할 수 있다”거나 “권리금 줬으니 원상회복은 내 일이 아니다”는 식의 단순한 논리가 분쟁을 키우는 경우가 많다. 그러나 법원은 그렇게 단순하게 보지 않는다. 계약의 경위, 실제 사용 현황, 권리금의 내용, 임대인의 실제 의도를 모두 따진다. 계약서에 원상회복 특약을 넣을 때는 그 범위와 기준을 구체적으로 명시해 두어야 하고, 임차인은 입점 당시 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 분쟁 예방에 필수적이다. 권리금과 원상회복 비용은 따로 떼어 볼 수 없는 문제임을 계약 전부터 인식해야 한다.