서울시 '역세권 주택 규제 손질' 멈췄던 정비사업 물꼬 트나

[프라임경제] 서울시가 역세권 장기전세주택 사업 문턱을 낮추는 방향으로 운영기준을 전면 손질했다. 민간사업자 사업성을 높일 수 있는 인센티브를 확대하는 동시에 대상지 범위도 한층 넓힌다. 더불어 인허가 절차까지 단순화하면서 그동안 사업성 저하로 지연된 정비사업에 새로운 동력이 붙을지 주목되고 있다. 

서울시는 최근 '역세권 장기전세주택 운영기준'을 개정하고, 122개소 11만7000세대 규모 역세권 주택 공급 활성화에 나선다고 밝혔다. 이와 관련해 오세훈 서울시장은 17일 오전 새로운 운영기준이 적용될 '신길역세권 구역'을 방문해 역세권 주택 활성화 방안을 발표했다.

이번 개정 핵심은 사업성 보완이다. 

서울시에 따르면, 도시환경정비사업 방식으로 추진되는 역세권 주택사업에 대해 기준용적률을 최대 30%까지 높일 수 있도록 조정했다. 이에 따라 1~2인 가구와 신혼부부 수요에 맞춘 전용 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상 공급할 경우 기준용적률 20% 상향이 가능하다. 공시지가가 낮아 상대적으로 사업성이 취약한 지역의 경우 보정값을 적용해 최대 10%를 추가로 올릴 수 있다. 

서울시는 이런 인센티브가 도입될 경우 사업성 판단 지표 추정비례율이 약 12% 상승하고, 조합원 1인당 추가분담금 역시 7000여만원 가량 감소하는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 그동안 공사비 부담 및 낮은 수익성으로 사업 추진이 쉽지 않은 지역들에 일정 숨통이 트일 수 있다는 해석이 나오는 배경이다.

이날 현장 발표가 이뤄진 신길역세권 구역은 사업성 문제를 드러난 대표 지역이다. 

해당 구역은 2018년 구역 지정 이후 2021년 조합설립 인가까지 진행된 바 있다. 하지만 1호선 지상철과 30m 간선도로에 인접한 입지 특성상 방음벽 설치 등 추가 공사비 부담이 커 사업 추진이 쉽지 않았다. 

서울시는 이곳이 내달 통합심의 및 내년 6월 사업시행인가를 거쳐 2029년 6월 999세대 규모로 착공하는 것을 목표로 사업을 수진한다는 방침이다. 이중 337세대는 장기전세로 계획됐다. 

대상지 확대도 눈에 띈다. 기존에는 지하철역 승강장 경계로부터 500m 이내 지역만 역세권 주택사업 대상지에 포함됐다. 하지만 개정안은 역세권 외에도 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내까지 범위를 넓혔다. 이에 따라 서울 전역에서 239개소가 신규 편입되고, 추가 9만2000여세대 공급 여력이 생길 것으로 서울시는 전망하고 있다.

권역별로는 △서남권 83개소 △동북권 73개소 △동남권 67개소 △서북권 14개소 △도심권 2개소가 새로 포함된다. 그동안 역세권에 비해 제도적 지원에서 다소 비껴난 지역들도 개발 동력을 확보한 만큼 공급 확산 외연이 넓어질 가능성이 제기된다.

사업 절차 단축 역시 제도 개편의 또 다른 축이다. 

서울시는 기존 2단계(사전검토→계획검토) 절차를 '사전(계획)검토'로 통합해 사업 기간을 약 5개월 줄이기로 결정했다. 정비계획 사전검토 동의율 산정시 국공유지를 제외해 민간사업자 동의 확보 부담도 낮췄다. 불가피한 사유가 있을 경우 입안권자(구청장) 재량으로 사업 기간을 추가 연장할 수 있도록 조치해 기한 문제로 인한 구역 해제를 줄이겠다는 방침이다. 

서울시는 이번 개정 기준을 즉시 시행하기로 했다. 특히 소형주택 공급 및 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 상향 인센티브는 착공 전 모든 사업장에 적용할 수 있도록 했다. 시행일 이전 사전검토를 신청한 사업장도 종전 기준과 개정 기준 가운데 유리한 방식을 선택할 수 있도록 해 현장 적용성을 높였다.

서울시는 2020년 역세권 범위를 한시적으로 250m에서 350m로 완화하고, 2022년에는 높이 제한을 손질하는 등 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위한 제도 개선을 이어왔다. 그 결과 2008년부터 2025년 12월 말까지 66개소 총 5만4536세대 구역 지정이 이뤄졌다. 이중 임대주택은 1만5327세대다. 

아울러 현재 사전검토 등 초기 단계에 있는 56개소 6만2799세대 역시 향후 구역 지정이 추진될 예정이다.

이번 제도 개편은 규제 완화를 넘어 '민간 공급 역량'과 '공공 인센티브'를 결합해 도심 내 주택 공급을 확대하려는 서울시 정책 방향을 재확인한 조치로 분석되고 있다. 특히 청년과 신혼부부 등 실수요층을 겨냥한 장기전세 공급을 늘리면서도, 사업성 부족으로 멈춘 정비사업 구역의 추진 가능성을 높이려는 목적이 함께 깔려 있다.

오세훈 서울시장은 "역세권 장기전세주택은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합된 정책"이라며 "이번 운영기준 완화로 사업성을 담보할 수 있는 인센티브를 부여해 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급하겠다"라고 약속했다.