서울·분당 오피스 '수익증권·사옥 수요가 판 키웠다' 역대 최대 거래

[프라임경제] 지난해 서울·분당 오피스 투자(거래) 규모가 26조1000억원으로, 역대 최대치를 달성했다. 특히 연말에 거래가 집중되면서 지난해 4분기 거래액은 6조9000억원이며, 이중 도심권역(이하 CBD)이 45%를 차지한 것으로 나타났다. 거래 규모 확대 국면에서 눈에 띄는 흐름으로는 수익증권(Share Deal) 거래 비중 확대(46%)와 함께 사옥 확보 목적 '전략적 투자자(SI) 존재감 확대(거래 건수 약 40%)'가 제시되고 있다. 

알스퀘어 빅데이터컨설팅실이 공개한 '2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트'에 따르면, 연간 거래액 26조1000억원은 종전 최대치(2020년 16조1000억원)를 웃도는 규모다. 이에 따라 '연간 20조원 돌파'와 함께 '역대 최고치'를 경신하는 데 성공했다. 

연말 거래 무게중심은 도심권역으로 꼽힌다. 알스퀘어 리포트에 따르면, 4분기 체결된 거래가 6조9000억원이며, CBD가 거래액 45%를 견인했다. 권역별로는 거래가 집중된 구간이 확인되면서 연간 기록 경신 과정에서 '도심 대형 딜' 영향이 컸다는 해석이 가능해졌다.

이번 거래 구조 변화에 있어 '누가, 어떤 방식으로' 거래를 키웠는지가 핵심 지표로 제시됐다. 

리포트에 따르면, 2025년 전체 거래액 46%가 수익증권(Share Deal) 형태로 이뤄졌다. 이런 비중 확대는 취득세 절감 및 신속한 자금 집행을 원하는 투자자 선택이 반영됐다는 게 알스퀘어 측 설명이다. 

또 다른 핵심 지표로는 사옥 확보 수요로 분석된다. 알스퀘어 리포트에 의하면, 전략적 투자자(SI)가 사옥 확보 목적으로 시장에 유입되며 거래 건수 기준 약 40%를 차지했다. 기관·운용사 등 투자자 중심 전통적 거래와 별개로, 실수요 성격 '사옥 매입'이 거래량 형성에 일정 부분 기여한 흐름으로 정리된다.

주요 거래 사례로는 △CBD 시그니쳐타워(1조346억원) △CBD LG광화문빌딩(5120억원) △분당권역(이하 BBD) 분당 두산타워(7900억원) 등이 제시됐다. 강남권역(이하 GBD)에서는 AP타워가 3.3㎡당 5785만원 상당 거래 단가를 기록했다. 

알스퀘어는 2026년 시장과 관련해 "연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 수 있다"라며 "서울스퀘어·을지트윈타워 A동·G1 서울 등 대형 딜이 우선협상대상자 선정 이후 종결을 앞두고 있어 유동성은 여전히 풍부하다"라고 분석했다. 

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅실장은 "기관투자자 블라인드 펀드가 하방을 지지한다"라며 "우량 자산 중심 선별적 매수세가 이어질 수 있다"라고 설명했다.

한편 임대차 지표로는 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률 6.2%(전분기비 0.4%p↓)가 제시됐다. 권역별 공실률은 △여의도권역(YBD) 1.9% △CBD 4.5% △GBD 4.8% △BBD 6.3%다.