10·15 풍선효과 '비규제지역 분양 열풍' 명(明)과 암(暗)

[프라임경제] 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역·토지거래허가구역으로 일제히 묶이면서 △전매·거주의무 △대출 한도 △심사 요건 등 진입 규제가 한층 강화됐다. 이에 따라 시장 수요는 상대적으로 규제가 덜한 비(非)규제지역으로 빠르게 이동하는 흐름을 보이고 있다. 

더군다나 최근 김포 풍무역세권 및 파주 운정 등 분양가상한제 단지가 연이어 출격하면서 '규제 대체지' 인식이 확산되고 있으며, 견본주택 방문객과 온라인 트래픽이 이를 방증하고 있다. 

하지만 시장 열기는 일률적이지 않다는 게 업계 시선이다. 

분양가 수준을 포함해 △인근 시세와의 격차 △금융조달 여건 △동시공급에 따른 수요 분산 △교통·생활 인프라 가시성 등 각종 변수가 얽히면서 흥행 예상이 크게 엇갈리고 있다. 즉 '규제 따른 수요 이동 현상'은 분명하지만, 실제 계약률과 잔금 대응까지 이어질 지는 사업장별 흡수력과 현금흐름 구조, 인프라 실현 속도 등에 따라 상이할 것이라는 분석이다. 

실제 비규제지역 분양에 있어 가장 큰 강점은 상한제 기반 '초기 분양가 경쟁력'이다. 여기에 대규모 단지 스케일이 제공하는 커뮤니티·조경·조식 서비스 등 높은 상품 완성도, 역세권·도시개발·산단·클러스터 등 미래 가치 요소까지 더해지며 체감 매력을 높이고 있다. 

무엇보다 규제지역과 다르게 청약·전매·대출 등 청약 문턱이 낮다는 게 수요층 '심리적 진입장벽'을 크게 낮추는 요인으로 풀이된다. 

다만 이런 요인들은 '오히려 수요자 부담으로 작용할 수도 있다'는 의견도 만만치 않다. 

업계에 따르면, 일부의 경우 분양가가 인근 구축과의 격차가 거의 없거나 유상옵션·발코니 확장·중도금 이자 부담 등 '실지출 기준'에 있어 체감 가격이 높아지는 사례가 나오고 있다. 초기 청약 열기가 계약·중도금·잔금 단계로 갈수록 식는 주기가 짧아지는 것도 이 때문이다.

가장 현실적 리스크로는 대출 규제 강화가 지목되고 있다. 

10·15 대책으로 전세대출까지 DSR 적용이 확대되고, 주택담보대출 한도도 △15억~25억원 구간 4억원 △25억원 초과 2억원으로 제한됐다. '계약금→중도금→잔금' 자금 브리지 설계가 과거보다 훨씬 까다로워진 셈. 

교통·생활 인프라는 분명 수요 자극 요인이지만, 아직 대다수가 '계획 단계'에 그치고 있다는 점에도 변수다.

노선 연장, 복합개발, 대형 상업시설 유치 등은 착공 시점과 개통·완공 시점 사이 간극이 크다. 하지만 시장이 이를 선반영한 만큼 일정 지연시 가격 조정이 나타날 가능성이 농후하다. GTX-A 노선과 김포골드라인 연장, 신도시 광역교통 개선 사업 등이 대표적이다.

업계 관계자는 "최근 비규제 분양 열기는 유동성과 투자 심리가 만든 장세가 아니라 '규제 차익'이 만든 장세"라며 "속도는 자금 여건에 좌우되고, 지속성은 입주 시점 실거주 수요와 전월세 흐름이 결정할 것"이라고 진단했다. 

그는 이어 "김포 풍무나 파주 운정 등은 분양가상한제와 계획도시라는 장점을 갖고 있지만, 동일 생활권 내 동시·연쇄 공급은 오히려 흡수력 한계를 드러낼 수 있다"라고 덧붙였다.