아파트 단지 넘어선 매머드급 대단지, 가치 고공행진

[프라임경제] 아파트 단지를 넘어 하나의 도시를 이루는 '매머드급 대단지' 가치가 치솟고 있다. 1만여명 이상이 상주하며 형성되는 독자적 생활 인프라와 압도적 커뮤니티 시설은 타단지가 흉내 낼 수 없는 '규모의 경제'를 실현하며 주거 만족도를 극대화한다. 공급도 드물어 희소성까지 더해지면서 이들 단지는 단순 주거 공간을 넘어 자산 가치와 삶의 질을 동시에 잡는 선택지로 각광받고 있다. 특히 올해 분양 '최대어' 4000가구 이상 대단지가 광명뉴타운에서 공급을 앞두고 관심이 쏠린다.

부동산R114에 따르면 수도권 1500가구 이상 대규모 단지 아파트 가격은 최근 2년(2023년 9월~2025년 9월)간 12.1% 상승했다. 반면 이들보다 적은 규모 단지 변동률은 1~8%대에 그치면서 단지 규모에 따른 가격 차이가 벌어지고 있다. 

당장 올해(9월 기준) 변동률만 봐도 1500가구 이상 대규모 단지는 6.0% 상승률을 기록하며, 전체 평균(3%대 수준)보다 높은 수치를 보이고 있다. 

데이터로 확인된 대규모 단지 인기는 실제 개별 단지에서도 고스란히 이어진다. 

서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온(1만2032가구)' 전용면적 84㎡는 지난 7월 29억8400만원으로 신고가를 이뤄냈다. 성남시 신흥동 '포레스티아(4089가구)' 전용면적 84㎡는 지난 8월 14억8000만원에 거래되며 1년간 1억원 가량 상승했다.

이처럼 대규모 단지 아파트들은 가격 안정성을 갖추고 있지만, 정작 분양은 원활하게 이뤄지지 못하고 있다. 특히 4000가구 이상 매머드급 대규모 단지는 손에 꼽을 정도다.

수천 가구를 지을 땅은 재개발‧재건축이 유일하지만, 수천명 상당 이해관계를 하나로 모으는 것부터가 어렵다. 또 조(兆) 단위 사업비와 10년 이상 걸리는 시간, 각종 규제라는 '삼중고'를 넘어야 해 사업 자체가 쉽지 않다.

실제 2017~2024년 사이 수도권에서 분양한 1418개 단지 중 4000가구 이상 대규모 단지 분양은 전체 0.7% 수준(10곳)에 불과하다. 이마저도 가장 최근에 분양한 단지가 2023년 10월 서울 동대문구 '이문아이파크자이(4321가구)' 뿐이다. 

이처럼 분양이 귀하다 보니 지역을 가리지 않고 대규모 단지 청약 경쟁이 치열하다. 

동대문 '이문아이파크자이'는 분양 당시 1순위 당시 1만3280명이 몰리며 경쟁률 16.87대 1을 달성했다. 이외에도 △2022년 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온' 1순위 1만7378건 △2021년 인천 부평구 청천동 'e편한세상 부평 그랑힐스(4774가구)' 1순위 1만8869건 △2020년 경기 성남시 신흥동 '산성역자이푸르지오' 1만754건이 접수됐다. 

올해 인천에 선보인 2475가구 규모 '해링턴 스퀘어 산곡역'도 고분양가 논란에도 불구, 현재 대부분 세대 계약을 마무리한 것으로 알려졌다. 

관련 업계에서는 4000가구 이상 대규모 단지 '압도적 인기'와 관련해 규모의 경제가 선사하는 차별화된 라이프스타일 때문으로 바라보고 있다. 

실제 4000가구 단지는 3인 가구 기준으로 1만명 이상이 상주하는 규모다. 이만한 인구가 상주하면 자연스럽게 생활인프라도 다양하고 풍부해진다. 또 단지 안에 들어서는 조경, 커뮤니티 시설 규모도 커 입주자 주거 만족도도 극대화된다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면, 올해 분양을 앞둔 4000가구 이상 대규모 단지는 전국에서 경기 광명시에 모습을 드러낼 '힐스테이트 광명11(가칭)' 뿐이다.

현대건설이 광명11R주택재개발사업으로 선보이는 해당 단지는 전체 4291가구(일반분양 652가구)에 달한다. 전용면적별 일반분양 가구 수는 △39㎡ 31가구 △51㎡ 103가구 △59㎡ 494가구 △74㎡ 22가구 △84㎡ 2가구다. 

우선 빼어난 입지가 돋보인다는 게 현지 반응이다. 

지하철 7호선 광명사거리역과 인접한 '초역세권 단지'인 동시에 철산역도 걸어서 이용할 수 있다. 해당 노선을 이용할 경우 가산디지털단지역(4분), 강남 고속터미널역(31분)까지 환승 없이 도달 가능하다.

풍부한 생활 인프라가 단지 주변에 밀집해 '원스톱 라이프'가 가능한 점도 강점이다. 

'대규모 재래시장' 광명전통시장과 함께 광명사거리역‧철산역 중심으로 발달한 중심 상권이 도보권에 자리한다. 여기에 광명시청, 광명세무서, 광명시민운동장 등 주요 행정기관 및 문화시설과도 가깝다. 

또 광명남초가 단지와 접한 '초품아 단지'인 동시에 광덕초, 광명고, 명문고, 경기항공고 등도 도보 통학이 가능하다. 이외에도 철산역 인근 학원가나 목동 학원가도 이용할 수 있다.

현대건설 '힐스테이트' 브랜드에 걸맞게 우수한 상품성을 자랑한다. 

소형 타입임에도 3베이 맞통풍 구조로 설계된 전용면적 51㎡는 복도식 구조가 아닌 계단식 구조로 공급한다. 전용면적 59㎡ 역시 타입에 따라 3~4베이 구조로 차별화를 꾀했다. 

대규모 단지에 걸맞은 대규모 커뮤니티도 자랑거리다. 수영장, 사우나, 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 게스트하우스, 독서실, 작은도서관 등 다양한 시설을 통해 입주민 삶의 질을 높일 계획이다. 나아가 입주민들은 단지 생활을 편리하게 누릴 수 있는 전용 통합 플랫폼 '마이 힐스(my HILLS)'도 이용할 수 있다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "최근 정부가 공급대책을 발표했지만, 민간 공급 확대를 위한 대책은 미흡한 부분이 있어 향후에도 수도권 아파트 공급 상황은 녹록치 않을 전망"이라며 "특히 4000가구 이상 대규모 단지의 경우 희소성이 더욱 커지는 등 똘똘한 한 채를 대표하는 선택지로 꾸준한 강세를 이어갈 수 있을 것"이라고 설명했다.