8월 분양시장, 분양가·대출 여건 따라 옥석 가리기 본격화

[프라임경제] 8월 분양시장이 서울 '잠실 르엘' 선두로 하반기 본격 공급 레이스에 돌입한다. 

직방에 따르면 8월 한 달간 전국에서 전년(1만6266세대)대비 약 58% 증가한 2만5699세대가 분양 체제에 돌입한다. 일반분양 물량만 해도 73%나 늘어난 1만8925세대다. 

이중 수도권이 전체 약 68%를 차지하며 분양시장을 주도할 전망이다. 서울 송파구를 비롯해 과천·광명·수원·안양 등 핵심 입지에서 대단지 공급이 잇따를 예정이다.

앞서 7월 분양시장은 '6.27 대출규제' 변수 속에서도 실적 면에서는 예상외의 선전을 이뤄냈다. 당초 2만9567세대가 예정됐지만, 실제 분양은 2만2887세대(실적률 77%)를 기록한 것이다. 이는 지방 비규제지역 중심 안정 분양과 함께 수도권에서도 분양가상한제(이하 분상제) 적용 단지 경쟁력이 영향을 준 결과다.

특히 인천 '검단호수공원역 중흥S-클래스'는 낮은 분양가와 양호한 입지로 실수요자 관심을 사로잡으며, 높은 청약 경쟁률을 달성했다. 지방의 경우 부산 '르엘리버파크센텀'이 지역 내 희소성과 브랜드 프리미엄을 앞세워 1만건이 넘는 청약 접수를 기록, 지역 내 주도 단지로 떠올랐다.

8월 분양시장 최대 관심 단지는 서울 송파구 신천동 '잠실 르엘(미성·크로바 재건축)'이다. 

분상제에 따라 경쟁력 있는 공급가가 예상되지만, 공정률이 상당히 진행된 후분양 단지인 만큼 잔금 조달까지 시간이 길지 않아 수분양자에게 부담 요인으로 작용할 수 있다. 금융 여건도 녹록치 않은 상황에서 고분양가 단지 및 자금 마련 일정이 촉박한 단지의 경우 실수요 접근이 제한될 가능성이 높다. 

경기도에서는 △광명 철산역자이(2045세대) △안양 자이헤리티온(1716세대) △양주 지웰엘리움양주덕계역(1595세대) △오산 우미린레이크시티(1424세대) 등 1000세대 이상 대단지가 공급된다. 이들 단지는 역세권·브랜드·생활인프라 기반 중대형급 분양으로, 지역 수요자 '실거주 갈아타기 수요'와 더불어 투자 수요도 흡수할 가능성이 매우 높다. 

지방도 공급이 활발하다. 부산 서면써밋더뉴(919세대)를 포함해 △강원 원주역 우미린 더 스텔라(927세대) △울산 한화포레나 울산무거(816세대) 등 지역 중심 입지 기반 대규모 단지들이 포함됐다. 이들 역시 비규제지역 내 분양가 메리트와 지역 랜드마크 기대감이 동반되며 청약시장에서 흥행을 노릴 전망이다.

한편 8월 분양시장은 정책 변수와 금융 환경이 교차하며 단지별 청약 성적이 엇갈릴 가능성이 크다. 

분상제 적용 단지 또는 분양가가 한도 내 자금 조달이 가능한 단지에는 실수요자 유입이 예상되지만, 고분양가에 후분양 부담까지 더해진 경우 청약 관망세가 짙어질 수 있다. 건설사들 역시 이를 고려해 일정 조정 또는 분양가 재검토 등 전략적 대응에 나설 가능성이 크다. 

실수요자 입장에서는 무작정 청약에 나서기보단 입지·분양가·브랜드·규제 여부 등 다각적 조건을 비교·검토하는 선별적 접근이 중요하다.

업계 관계자는 "공급 자체로 보면 회복 흐름이지만, 시장 온도는 아직 미지근하다"라며 "실수요자들은 규제, 자금 여건, 분양가 변수에 예민하게 반응하고 있으며, 이런 경향은 당분간 지속될 가능성이 높다"라고 설명했다. 

그는 이어 "결국 분양 성패는 △합리적 분양가 △안정적 자금조달 구조 △미래 가치 등 핵심 요소를 얼마나 설득력 있게 갖추느냐에 달렸다"라며 "정책보다 단지 실력이 시장을 움직이는 구간에 들어섰다"라고 덧붙였다.