6·27대책에 갭투자 막힌 오피스텔, 실수요 중심 재편 본격화

[프라임경제] 정부가 발표한 6·27 부동산 대책이 주택시장 전반에 걸쳐 강한 규제 충격을 주는 가운데, 오피스텔 시장 역시 직간접 영향을 피하지 못하고 있다. 특히 수도권 중심으로 갭투자 수요가 급감하며 단기 거래 위축이 본격화되면서 오피스텔 시장 역시 실수요 중심으로 재편되는 조짐이 뚜렷하다.

이번 대책은 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 일괄 제한하고, 6개월 내 실거주 전입 의무까지 부과하면서 실거주 목적이 아닌 주택 거래를 사실상 차단했다. 오피스텔은 법적으론 비주택으로 분류되지만, 실질적 주거 용도로 사용되는 경우 규제 적용을 받는다는 점에서 주거용 오피스텔 시장도 투자수요 이탈 흐름에서 예외가 아니다.

전세대출 규제도 오피스텔 시장에 적지 않은 영향을 미치고 있다. 

전세보증금 대출비율이 기존 90%에서 80%로 축소됐고, 소유권 이전 조건부 전세대출도 전면 금지됐기 때문이다. 그간 신축 오피스텔 분양시장에서는 세입자 전세보증금을 활용해 잔금을 납부하는 '갭투자형 잔금 스킴'이 보편화됐지만, 이번 조치로 사실상 구조 자체가 붕괴됐다.

이에 따라 수도권 신축 오피스텔 중심으로 미분양 및 계약 해지 우려가 불거지고 있다. 

업계에선 강남·위례·하남 등지에서 분양된 일부 단지 중심으로 수분양자 이탈이 발생할 것으로 바라보고 있다. 잔금 대출 차단 및 실거주 요건 강화는 입주 포기 사태로까지 번질 수 있다는 진단이다.

물론 일각에서는 규제 사각지대에 놓인 일부 오피스텔은 오히려 반사이익도 기대할 수 있는 분위기다.

대표적으로 업무용 오피스텔의 경우 주거용과 비교해 규제가 덜하고, 실거주 요건에서도 자유로워 일부 투자 대체 수요가 유입될 가능성이 높은 편이다. 여기에 아파트 매입이 어려워진 1~2인 가구들이 역세권 소형 오피스텔로 눈을 돌리는 움직임도 관측된다.

청약규제 및 전매제한이 적용되지 않는 점도 오피스텔이 가지는 경쟁력으로 꼽힌다. 다만 반사이익 역시 일부 우량 입지 중심으로 국지적 흐름에 그칠 가능성이 높다는 평가다. 

단기적으로는 오피스텔 시장 거래절벽과 가격 조정이 불가피하다는 게 중론이다. 특히 투자 목적 거래가 급감하며 매매가 하락 또는 공실률 증가가 나타날 것으로 분석된다. 

중기적으로는 실수요 중심 시장 구조 재편이 본격화될 전망이다. 직주근접 역세권 중심으로 입지와 설계, 브랜드를 갖춘 오피스텔만 살아남는 양극화가 예상된다.

장기적으로는 오피스텔 제도적 위상 변화 여부가 향후 시장 판도를 가를 핵심 변수라는 게 업계 시선이다. 

준주택 전환 및 세제 완화 등 제도 개편이 이뤄진다면 오피스텔은 주거 대체 자산으로 정착할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 반대로 정책적 무관심이 지속될 경우 시장 축소와 수익률 하락이 동시에 진행될 수 있다.

업계 관계자는 "6·27 대책은 단순 규제를 넘어 주택시장과 오피스텔 시장 전반 판도를 바꾸는 중대한 전환점"이라며 "규제 속에서도 살아남을 수 있는 상품은 결국 '실거주가 가능한 진짜 주거지'로 평가받는 오피스텔이라는 점에서 수요자와 공급자 모두 전략적 선택이 필요한 시점"이라고 설명했다.