'외국인 부동산 무풍지대' 규제 역차별 논란, 정책 형평성에 심각한 공백

[프라임경제] 외국인 '국내 부동산 매입'이 최근 10만건을 넘어서며 사상 최고치를 기록하면서 규제 역차별 논란이 수면 위로 부상하고 있다. 내국인은 강화된 대출 규제와 실거주 의무에 묶인 반면, 외국인은 자금 출처 검증 또는 실거주 확인 없이도 고가 주택을 매입할 수 있어 정책 형평성에 심각한 공백이 있다는 지적이다.

국토교통부에 따르면, 외국인 '국내 주택 보유 수'는 지난해 말 기준 10만건을 돌파했다. 특히 서울 강남권을 포함해 세종‧제주 등 외국인 선호 지역에 고가 아파트 매입이 집중되면서 '역차별 논란'이 불거졌다.

더군다나 내국인은 지난달 시행된 6‧27 대책에 의거해 △6억원 초과 주택 대출 제한 △2주택자 주택담보대출(이하 주담대) 금지 등 규제를 적용받는 반면, 대부분 해외 은행에서 자금을 조달하는 외국인들은 이런 규제 대상에서 벗어나고 있다. 

아울러 외국인은 다주택자 여부를 파악하기 어려워 세금 중과가 무력화될 뿐만 아니라 실거주 요건에서도 예외로 취급되고 있다. 

부동산 전문가는 "정책 목적에 따라 대출을 억제하고 보유세를 중과하는 내국인과 달리 외국인은 규제 바깥에서 자유롭게 매입해 가격 상승 주체로 작용하고 있다"라며 "시장 공정성과 신뢰성 확보를 위해 규제 틀을 재설계해야 할 시점"이라고 지적했다.

이런 우려 속에 정치권에서도 외국인 부동산 거래를 정조준한 입법 움직임이 포착되고 있다. 

김은혜 국민의힘 의원은 지난 2일 외국인 부동산 거래 방식을 신고제에서 허가제로 바꾸고 상호주의 원칙을 명시하는 '부동산거래신고법 개정안'을 발의했다. 현재 외국인은 부동산 취득 계약 60일 이내 신고만 하면 된다. 이를 허가제로 바꿔야 한다는 것이다.

아울러 상호주의 원칙을 법제화해 외국인 본국에서 한국인의 부동산 취득이 제한될 경우 한국 내에서도 동일한 제한을 받도록 하는 내용도 포함됐다. 중국‧싱가포르 등 일부 국가는 외국인의 자국 부동산 취득에 엄격한 규제를 두고 있는 만큼 형평성을 맞추자는 취지다.

김 의원은 "내국인과 외국인 사이에 과도한 규제 격차가 존재해 시장 공정성과 통일성이 무너지고 있다"라며 "해외 사례를 참고해 투기 방지와 규제 형평성 확보를 위한 입법이 시급하다"라고 강조했다.

여당에서도 외국인 부동산 규제 필요성에 공감하는 입장이 나오고 있다. 

이언주 더불어민주당 최고위원은 지난 4일 최고위원회의에서 "부동산 규제는 내국인에 대한 역차별이 있어서는 안 된다"라며 "관련 법안을 제출하겠다"라는 밝힌 바 있다. 

정부와 지방자치단체도 행정 조치 강화를 예고하고 있다. 

서울시는 외국인 매입시 자금조달계획서 제출을 의무화하고, 실거주 여부 확인을 위한 거주 이행 점검 시스템을 도입한다. 국토부 역시 강남3구 등 외국인 고가 아파트 매입 거래에 대해 편법 증여‧차명 거래 여부를 전수 조사하고 있다. 향후 실거주 미이행자에 대해선 취득세 가산세 부과나 양도소득세 중과 등 세제 패널티도 추진될 예정이다.

업계 관계자는 "한국은 사실상 외국인 부동산 매입 규제 사각지대"라며 "해외와 같은 수준 규제 정비가 필요하다"라고 강조했다. 

실제 해외 주요국들은 이미 외국인 부동산 거래에 대해 철저한 제한을 두고 있다. 

캐나다 온타리오주는 외국인에게 20% 상당 투기세를 부과하며, 영국은 외국인 주택 취득시 기본세율에 2% 가산세를 적용한다. 중국의 경우 1년 이상 체류가 필요하고, 매입 후 임대 전환이 제한된다.

한편 일각에서는 외국인 부동산 매입이 자산 불균형 확대 및 투기 수요로 연결될 가능성도 제기하고 있다. 이에 따라 내국인과 외국인 간 동일 규제 적용 원칙을 강조하고 있다.

부동산 전문가는 "현재 구조는 외국인에게 오히려 더 유리한 시장 접근을 허용하는 이중 잣대 결과"라며 "실거주 목적, 자금 출처, 세금 부과 등에 있어 내국인과 동일한 기준이 적용해야 시장 신뢰가 회복될 수 있다"라고 바라봤다.