하반기 분양 예정, 상반기比 94%↑ "규제 강화 여파, 조정할 수도"

[프라임경제] 하반기 아파트 분양시장이 본격 개막을 앞두고 있다. 

직방에 따르면, 하반기 전국에서 분양이 예정된 아파트는 총 156개 단지 13만7796세대(일반분양 6만4697세대)다. 이는 상반기 실제 분양물량(7만1176세대·일반분양 5만1911세대)과 비교해 총 세대수 기준 약 94% 많은 수준이다. 반면 일반분양 기준으로는 약 25% 증가에 그친다. 

정비사업 등 대단지 공급이 대거 계획된 만큼 전체 공급 예정 규모는 확대됐지만, 실제 청약 가능한 일반분양 물량 증가는 상대적으로 제한적이라는 분석이다. 

분양 예정 물량은 7월과 8월에 집중된 상태다, 7월에는 2만9567세대, 8월에는 2만5028세대가 공급 예정이며, 이후 9~12월에도 월 1만세대 이상 모습을 드러낼 전망이다. 

일정이 7~8월에 몰린 배경으로는 6월 들어 서울을 포함한 수도권 주요 지역에서 신축 아파트 수요가 회복세를 보이자 시장 분위기를 반영해 분양을 당기는 사업지 전략이 반영된 것으로 풀이된다.

아직 구체적 시점을 확정하지 않은 '월미정' 물량도 2만7265세대에 달해 연내 실제 분양 일정이 집중되는 시기는 유동적이다. 특히 지난달 27일 발표된 '가계부채 관리 강화 대책' 이후 일부 단지 중심으로 금융 규제 영향을 고려한 일정 조정 가능성도 제기되고 있다. 

주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된 데다 소유권 이전 전 단계에서의 전세대출이 금지되면서 실수요자 자금 조달 여건은 한층 더 까다로워졌다. 분양가가 높은 단지일수록 잔금대출 한도 축소에 따른 체감 부담이 커질 수밖에 없어 시장 전반에서 수요자와 건설사 모두 일정 조정이나 전략 재검토 등 신중한 대응이 불가피한 시점이다.

지역별로는 수도권(8만9067세대)이 전체 약 65%에 해당하는 가장 많은 분양 물량을 차지하고 있다. 이중 경기도가 5만7240세대로 가장 많으며 △서울 1만9623세대 △인천 1만2204세대가 분양을 앞두고 있다. 

서울은 정비사업을 통한 일반분양 단지들이 대기하고 있다. 송파 신천동 '잠실르엘'을 비롯해 △서초 반포동 '래미안트리니원' △은평 갈현동 '갈현1구역' △관악 신림동 '신림2구역 재개발' 등에서 분양이 추진되고 있다. 

경기·인천 지역은 공공택지와 도시개발지구 중심으로 대규모 공급이 이어진다. 

남양주 진접2지구·왕숙지구·시흥 하중지구·인천 영종지구 등은 사전청약을 거쳐 하반기 본청약을 앞두고 있다. 이외에도 용인 고림지구·이천 중리·갈산지구·시흥 거모지구·인천 검단 등 대규모 개발지 중심 공급도 이어질 전망이다.

지방에서는 부산이 1만5708세대로 가장 많은 공급 계획이 잡혔으며 △충북(6929세대) △충남(3875세대) △대구(3509세대) △경남(3437세대) △울산(3316세대) 등이 뒤를 잇는다. 그 밖에 △경북(2795세대) △대전(2520세대) △강원(2132세대) △전북(1900세대) △광주(1287세대) △전남(760세대) △세종(379세대) △제주(182세대) 등이다. 

하반기 분양시장에는 13만세대가 넘는 공급이 집계되며, 외형상 대규모 공급기조가 펼쳐지는 듯 보이지만, 실제 일정은 유동적일 수밖에 없는 상황이다. 상반기 일정 연기에 따라 하반기로 이월된 단지가 다수 포함됐으며 '월미정'으로 남은 계획도 적지 않아 당초 계획 대비 공급 시기가 늦춰질 가능성도 존재한다. 

특히 6월 말 발표된 가계부채 관리 강화 방안 이후 시장 환경은 한층 보수적으로 전환됐다. 

실수요자 입장에서는 주택담보대출 한도 축소 및 전세대출 규제 등으로 자금 마련이 까다로워졌다. 건설사도 청약 수요 수용 가능성과 금융 접근성을 고려해 분양가와 시점을 보다 정밀하게 조율해야 하는 상황이다. 

직방 관계자는 "자금조달 구조에 따라 미분양 리스크가 달라질 수 있는 만큼 단지별로 분양 전략을 탄력적으로 운영할 필요가 커졌다"라며 "결국 하반기 분양시장은 계획된 공급 규모 자체보단 실제 청약이 가능한 시장 여건과 수요자 자금 여력, 그리고 단지 수급 여건에 맞는 적정 전략 마련이 중요해진 시점"이라고 바라봤다.