28일부터 수도권 주담대 한도 6억원으로 제한…LTV 70%로 강화

[포인트경제] 최근 수도권 지역 부동산 시장 상황과 맞물려 주담대 등 가계대출 규모가 확대되고 있는 가운데 실제 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 금리 인하 기대감 등으로 지난 4월부터 증가세가 확대되고 있으며, 이런 추세는 이달들어 더욱 심각해졌다.

이재명 정부가 서울 집값 급등과 증가하는 가계부채를 줄이기 위해 '6억원 초과 주택담보대출 제한'이라는 초강수 수요 억제 대책을 내놨다.

정부는 오는 28일부터 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한하고 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)도 현행 80%에서 70%로 강화하기로 했다. 또한 하반기 가계대출 총량관리목표를 기존의 절반으로 축소하고, 수도권 다주택자 주담대 금지 등 은행 자율관리 조치도 전 금융권으로 확대한다.

정부는 27일 권대영 금융위원회 사무처장 주재로 정부서울청사에서 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 ▲가계대출 총량관리목표 50% 감축 ▲수도권·규제지역 추가 주택구입 목적 주담대 금지 ▲수도권·규제지역 주담대 한도 6억원 제한 ▲수도권·규제지역 생애최초 LTV 80%→70% 강화 및 6개월 내 전입의무 등 수도권에 집중된 가계부채 관리방안을 확정했다.

가계대출 총량관리 하반기 목표 50% 감축

정부는 정책대출을 제외한 전 금융권 가계대출 총량목표를 다음달부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론 등 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 줄인다. 명목성장률 전망 하향과 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려해 금융권 자체대출과 디딤돌 등 정책대출의 가계대출 총량 관리목표를 현행보다 줄이기로 결정했다.

정부는 연초 올해 가계 부채 증가율을 경상성장률 증가 범위인 3.8% 내로 관리하겠다고 밝힌 바 있다. 증가 폭으로 따지면 약 75조원 가량이다. 정부는 7월부터 금융권 자체 대출 총량 관리 목표를 절반으로 줄여 하반기에 10조원 이상을 감축하겠다는 구상이다.

오는 28일부터 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우 추가 주택구입 목적 주담대가 금지된다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%가 각각 적용된다.

수도권·규제지역 내에서 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한된다.

특히 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급이 전면 금지된다. 다만 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다.

수도권·규제지역내 주담대 대출만기는 30년 이내로 제한된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지하기 위한 조치다. 수도권·규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지된다. 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 하기 위한 방안이다. 또 신용대출 한도는 연소득 이내로 제한해 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지키로 했다.

수도권·규제지역 주담대 한도 6억원 제한

금융사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 모든 주택구입목적 주담대의 최대한도는 6억원으로 제한된다. 그동안에는 주담대에 대한 최대한도가 없었다. 이는 최근 번지는 고가주택 구입에 과도한 대출을 최대한 방지하려는 조처다.

6억원 한도가 설정되지만, 실제 대출 가능 금액은 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 적용 등에 따라 다를 수 있다. 정책대출은 자체한도를 적용하고, 중도금 대출은 적용에서 제외된다. 잔금대출로 전환할 경우에는 6억원 한도가 적용된다.

다만, 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에 예측하지 못한 피해가 발생하지 않도록 주택 매매계약, 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대한 경과규정을 마련할 예정이다.

수도권 생애최초 LTV 80% → 70% 강화

정부는 수도권·규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무도 함께 부과한다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율이다. 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억5000만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 이 방안은 디딤돌·보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다.

정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정해 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이다.

수도권·규제지역 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 위반할 경우 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 금융위는 금융권 대출을 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 하며, 이를 보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용할 예정이다. 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율은 다음달 21일부터 기존 90%에서 80%로 축소된다. 금융당국은 전세대출에 대한 금융사들의 여신심사 강화를 유도할 방침이다.

정부는 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 이번에 발표한 가계부채 관리방안들을 발표 후 즉각 시행한다. 다만 행정적 조치가 필요한 전세보증비율 강화 방안은 다음달 21일부터 시행한다.

금융위는 다만 조치 시행 전에 ▲주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주(주담대·전세대출·정책대출 등) ▲대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대해서는 경과규정 등을 마련, 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다.

아울러 은행 자율관리 조치 확대 시행 과정에서 금융회사들이 여신심사위원회 등을 운영해 실수요자, 서민·취약계층 등을 배려할 수 있도록 유도할 방침이다.

권대영 금융위원회 사무처장은 이날 회의에서 "지금은 비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야 할 시기"라며 "전 금융권이 총량목표 감축, 자율관리 조치 확대 시행, 주담대 여신한도 제한 등 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해야 한다"고 전했다.