서울 아파트 경매, 낙찰가율 3년만에 최고치

[프라임경제] 서울 아파트 경매시장에서 매각가율이 빠르게 회복하고 있지만, 전체 물건 중 실제 낙찰로 이어진 비율인 매각률(낙찰률)은 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 드러났다.

9일 업계에 따르면 입찰 경쟁이 다시 활기를 띠는 모습이다. 직방이 법원경매정보를 분석한 결과, 2025년 5월 기준 서울 아파트의 평균 매각가율은 96.5%로, 2022년 6월 103.0%를 기록한 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준을 나타냈다. 

반면 전체 물건 중 실제 낙찰로 이어진 비율인 매각율은 여전히 40% 수준에 머물고 있다. 수요자들이 입지와 조건을 꼼꼼히 따지는 신중한 판단 기조가 지속되고 있다는 판단이다.

서울 아파트의 5월 평균 매각가율은 96.5%를 기록했다. 자치구별로는 △마포구(113.7%) △성동구(108.5%) △중구(108.4%) △영등포구(107.2%) △강남구(103.4%) △광진구(103.0%) 등에서 감정가를 넘는 낙찰 사례도 확인됐다.

이에 대해 고점 대비 가격 안정에 대한 인식과 금리 인하 기대감 등이 복합적으로 작용하는 가운데, 입지 경쟁력이 있는 매물에 대한 응찰 수요가 유입되고 있는 흐름으로 해석할 수 있다는 게 업계 분석이다.

같은 기간 서울의 평균 매각율은 40.0%에 그쳤다. 전체 경매 물건 중 10건 중 6건은 유찰됐다는 의미다. 가격은 빠르게 회복되고 있지만, 수요자들은 여전히 입지와 가격 요건이 맞는 일부 매물에만 응찰하는 흐름을 보이고 있다.

일례로 마포구는 매각가율이 113.7%로 서울 최고 수준이었지만, 매각율은 14.8%에 불과했다. 용산구(14.3%), 송파구(16.7%) 등도 유사한 흐름이다. 반면 강남구는 66.7%, 종로구는 100%의 매각율을 기록하며 상대적으로 응찰 분산이 고르게 나타난 사례로 꼽힌다.

서울 아파트 경매시장은 매각가율이 빠르게 상승하며 회복 흐름을 보이고 있다. 하지만 실제 낙찰로 이어지는 매각율은 여전히 낮아, 매물 간 온도차가 뚜렷하다. 입지와 조건이 우수한 일부 매물에서는 감정가를 초과한 낙찰도 나오고 있지만, 대부분의 수요자는 가격과 조건을 까다롭게 따지며 신중한 응찰에 나서는 분위기다.

직방 측은 경매는 일반 매매보다 사전에 따져볼 요소가 많다는 설명이다. 특히 소유권 이전 과정에서의 권리관계, 실제 거주 여부, 명도 가능성 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 리스크를 충분히 점검해야 한다. 매각가율이 높다고 해서 무조건 경쟁이 치열하거나 투자 가치가 높다고 단정하기는 어렵다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "부동산 경매의 경우 시장 분위기에 휩쓸리기보다 개별 물건의 조건과 잠재 리스크를 꼼꼼히 따져보는 접근이 필수적"이라며 "특히 매각율이 낮고 일부 매물에서만 높은 매각가율이 나타나는 지금 같은 시기에는 보다 선별적인 판단과 전략적인 접근이 필요하다"고 말했다.