공급절벽 마주한 이재명號 부동산 정책 "시장 반영 시급"

[프라임경제] 이재명 정부 출범과 함께 부동산 정책의 여러 변화가 전망되고 있다. 이 가운데 주택 시장은 이미 '공급 절벽' 현상에 직면하고 있는 만큼, 핵심 공약인 주택 공급 확대 계획이 얼마나 신속히 이행될지 관심이 집중된다.

4일 업계에 따르면 이재명 대통령은 대선 과정에서 기존의 규제 중심 기조에서 벗어나 공급 확대에 방점을 둔 부동산 공약을 내세운 바 있다. 임기 내 250만 가구 공급을 목표로, 공공성과 시장 수요 간 균형을 고려한 정책 전환을 예고했다.

주요 방안으로는 서울 도심의 노후 재개발·재건축 규제 완화, 용적률 상향, 재건축 부담금 완화 등 정비사업 촉진책이 포함됐으며, 청년·신혼부부를 위한 '제4기 스마트 신도시' 개발도 추진 과제로 제시됐다.

◆주택공급 핵심지표 동반 하락…'공급 확대' 공약 제동 우려

다만 국내 주택 시장에서는 '공급 절벽'이 현실로 나타나고 있어 우려가 커진다. 주택 착공, 인허가, 분양 등 주요 공급 지표가 일제히 하락하면서 중장기적인 수급 불균형 가능성이 제기되는 가운데 이재명 정부의 공급 공약 이행에도 차질이 빚어질 수 있다는 지적이 나온다.

실제 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 4월까지 전국의 주택 착공 물량은 약 5만9000가구로, 지난해 같은 기간에 비해 33.8% 줄었다. 

수도권 전체는 32.3% 감소했으며, 서울은 21.2%, 지방은 36% 이상 줄었다. 아파트 착공 물량만 놓고 보면 무려 37%나 급감해 시장 위축세가 뚜렷하다. 인허가 및 준공 물량도 함께 감소하면서 공급의 '삼각축'이 모두 흔들리고 있다는 분석이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "PF 대출 부실, 자재비·인건비 급등, 분양가 불확실성 등의 영향으로 신규 착공이 지연되고 정비사업 진행도 막힌 상태에서 발생한 결과"라고 분석했다.

여기에 분양 예정 물량까지 감소세를 보이면서 향후 공급 공백은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 부동산R114 자료를 보면 2025년 전국 아파트 분양 예정 물량은 14만6130가구로, 전년 대비 34% 줄었다. 이는 글로벌 금융위기 직후였던 2010년보다도 낮은 수치다.

◆"정책 관건은 실행력…주택 공급, 실수요 접근성·지방 주거여건 병행돼야"

게다가 업계에선 아직 구체적인 실행 전략이 부족하다는 지적이다. 이재명 당선인이 밝힌 공급 확대 공약이 보다 구체적인 정책으로 연결돼야 한다는 요구가 이어진다.

한 부동산 전문가는 "전체적인 방향은 제시됐지만, 실현 가능성은 낮아 보인다"며 "수요 예측을 기반으로 한 연도별 공급 계획 등 현실적인 대책이 절실하다"고 말했다. 정책이 실효성을 확보하지 못할 경우, 공급 축소는 곧바로 임대 시장의 불안정성으로 이어질 수 있다는 지적도 이어진다.

전문가들은 실효성 있는 공급 정책이 시장 안정의 핵심이라고 입을 모은다. 특히 실수요자 중심의 접근이 필요하다는 목소리다. 더욱이 현재 가계대출 규제를 강화하는 '3단계 스트레스 DSR'이 오는 7월부터 본격 시행되면 실수요자들의 대출 여력까지 크게 위축될 수 있다는 우려가 커진다.

양지영 수석은 "소득 수준이나 지역에 따른 차등 적용 등 유연한 대출 규제가 필요하다"며 "실수요자 중심의 정책 완화가 시장 위축을 막는 핵심"이라고 강조했다.

지방 부동산시장 활성화 역시 정부의 주요 과제로 떠오르고 있다. 전문가들은 인프라 투자를 통해 지방의 주거 매력을 높이지 않으면 수도권 집중 현상은 더욱 심화될 것이라는 판단이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "지방의 부동산 문제는 단순히 공급이 아닌, 지역경제와 일자리, 교육·의료 인프라 등 복합적 요인의 결과"라고 설명했다. 이어 "지방에서 자립 가능한 삶의 기반을 만들어야만 수요가 유입될 수 있다"고 부연했다.

결국 이재명 정부가 시장의 불안을 잠재우기 위해선 보다 구체적이고 실행력 있는 공급 전략을 서둘러 제시해야 한다는 게 업계 중론이다.

아울러 단기적인 수급 불균형을 넘어서 중장기적인 시장 안정을 위해서는 지역별 수요 분석을 기반으로 한 체계적인 공급 로드맵과, 실수요자 보호를 위한 정밀한 금융·세제 지원이 병행돼야 한다는 설명이다.