서울 아파트 거래 절반 이상 '전고점 이상' 강북·노원까지 확산

[프라임경제] 서울 아파트 시장에서 과거 최고 거래가격과 같거나 높은 가격에 거래되는 사례가 늘고 있다. 연초 강남권 등 주요 지역 중심으로 나타난 가격 회복 흐름이 강북·노원·도봉 등 서울 외곽으로 확산하면서 전고점 이상 거래 비중도 절반을 넘어섰다.

부동산 플랫폼 '직방'이 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 분석한 결과, 올 3분기 서울에서 과거 거래가격과 비교할 수 있는 아파트 매매 1만930건 중 5977건(54.7%)이 전고점 이상에서 거래된 것으로 나타났다.

전고점 이상 거래 비중은 △1분기 38.2% △2분기 43.0% △3분기 54.7%로 꾸준히 높아졌다. 불과 두 분기 만에 16.5%p 상승한 것으로, 서울 아파트 시장에서 과거 최고가격을 회복하거나 넘어서는 거래가 점차 확대되고 있음을 나타낸다. 

특히 서울 25개 자치구 가운데 22개 구에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 높아졌다. 특정 지역에 집중된 가격 회복 움직임이 서울 전반으로 넓어지고 있다는 점에서 주목된다.

자치구별로 보면 동대문구 전고점 이상 거래 비중은 1분기 45.7%에서 3분기 81.9%로 36.2%p 상승했다. 같은 기간 △성북구 32.1% -> 68.5% △서대문구 44.4% -> 73.5% △중랑구 13.2% -> 41.4%로 확대됐다.

상대적으로 전고점 이상 거래 비중이 낮은 서울 외곽에서도 변화가 감지된다.

은평구는 1분기 26.1%에 그친 비중이 3분기 50.0%까지 상승했다. 비교 가능한 거래 절반이 과거 최고 거래가격과 같거나 높은 수준에서 이뤄진 셈이다. 이외에도 △강북구 8.9% -> 34.5% △노원구 8.1% -> 24.9% △도봉구 6.1% -> 12.4%로 확대됐다.

다만 서울 전역에서 동일한 흐름이 나타나지 않았다. 강남구의 경우 전고점 이상 거래 비중은 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 12.0%p 낮아졌으며 △서초구 67.6% -> 62.6% △용산구 71.3% -> 66.9%로 각각 감소했다.

서울 대부분 지역에서 전고점 이상 거래 비중이 상승한 것과 달리 주요 고가 주택지역에서는 오히려 비중이 낮아진 것이다. 다만 이는 비교 가능한 거래 가운데 전고점 이상 거래가 차지하는 비율 변화로, 해당 지역 전체 아파트 가격이 하락했다는 의미는 아니다.

서울 전고점 이상 거래 확대 흐름은 경기·인천과 비교해도 두드러졌다.

경기도 3분기 전고점 이상 거래 비중은 1분기(12.0%)보다 10.4%p 높아진 22.4%다. 다만 지역별 차이는 컸다. 성남시 분당구는 94.1%에 달했으며 △용인시 수지구 74.1% △하남시 73.6% 등도 높은 비중을 기록했다. 반면 의정부시는 6.4%, 파주시는 4.0%에 머물렀다.

인천은 비교 가능한 거래 6222건 가운데 406건이 전고점 이상에서 거래돼 비중이 6.5%로 집계됐다. 1분기(4.3%)보다 상승했지만, 서울·경기대비로는 여전히 낮은 수준이다.

이처럼 지역별 가격 회복 정도에 차이가 나타나는 배경으로는 대출 규제와 자금조달 부담, 지역별 수급 여건 등이 꼽힌다.

최근 수도권 아파트 시장에서는 금융 부담이 커지면서 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 실수요자 관심이 넓어지고 있다. 여기에 서울 공급 부족 우려와 임대차 가격 상승 등이 맞물리면서 외곽 지역에서도 전고점 이상 거래가 증가한 것으로 풀이된다.

경기 역시 서울 접근성과 정비사업 기대감, 산업·고용 기반 등 지역별 수요 요인에 따라 가격 회복 양상이 달라지고 있다.

지방의 경우 일부 지역에서 가격이 오르고 전고점 이상 거래도 늘고 있지만, 수도권과 비교하면 회복 속도에는 차이가 있다. 이번 전고점 이상 거래 비중 변화도 단순 가격이 오르는 지역이 늘었다기보다 실제 수요가 뒷받침되는 지역 중심으로 가격 회복 속도와 범위가 달라지고 있음을 나타낸다. 

향후에는 금리와 대출 여건이 실수요에 미치는 영향을 살펴볼 필요가 있다. 금리 상승에 따른 금융비용 부담이 커질 경우 실수요자 매수 여력과 거래에도 영향을 미칠 수 있어 최근 가격 흐름을 제약하는 요인이 될 수 있다.

서울 주요 고가 지역 가격 흐름도 변수로 평가된다. 

직방 관계자는 "강남권 등 고가 주택시장은 높은 가격대 특성상 수요층이 제한돼 최근 외곽과 경기 일부 지역에서 나타나는 실수요 중심 가격 흐름과는 다소 차이가 있다"라며 "다만 고가 지역이 주택시장 내 상징성과 시장 심리에 미치는 영향을 고려하면 조정이 장기화되거나 범위가 넓어질 경우 주변 가격 흐름에도 영향을 미칠 가능성이 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "여기에 최근 서울과 수도권 가격 상승이 이어지면서 누적된 가격 부담과 시장 피로감도 고려해야 한다"라며 "실수요가 가격을 뒷받침하고 있더라도 높아진 가격 수준 자체가 추가 상승에는 부담으로 작용할 수 있다"라고 덧붙였다.