역세권 넘어 공원·학교 함께 갖춘 '학공세권' 주목

[프라임경제] 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 아파트를 고르는 기준도 달라지고 있다. 지하철역과의 거리를 뜻하는 '역세권'이 주거 가치를 좌우하는 대표 기준이던 과거와는 달리 최근에는 공원과 학교 등 일상생활 질을 높이는 인프라를 함께 따지는 수요자가 늘고 있다. 특히 청약시장 핵심 수요층으로 자리 잡은 3040세대 중심으로 자녀의 안전한 통학 환경과 쾌적한 주거환경을 동시에 갖춘 이른바 '학공세권(학세권+공세권)' 관심이 높아지고 있다. 

알투코리아(R2Korea)와 부동산114가 공동 발표한 '2026 부동산 트렌드' 소비자 설문조사에 따르면 주택 이전시 입지 고려 요인 가운데 '주거 자연환경 쾌적성(산·공원·호수 등)'을 선택한 응답자는 36%로 나타났다.

단지 내부 환경 눈높이도 높아졌다. '단지 내 녹지 및 조경시설을 중요하게 고려한다'는 응답은 지난해 18%에서 올해 28%로 10%p 증가했다. 집 주변에 공원이 있는지를 넘어 단지 안팎 녹지와 조경을 함께 고려하는 수요가 늘고 있다는 의미다.

이런 변화 배경에는 청약시장 주력 수요층 3040세대 영향이 적지 않은 것으로 분석되고 있다.

한국부동산원 연령별 청약 신청자 정보 통계에 따르면, 올해 1~7월 총 청약 신청 46만5701건 가운데 30대 이하가 27만332건으로, 58.0%를 차지했다. 40대 신청자는 12만23건으로 약 25.8%다. 이들 연령대를 합치면 전체 청약 신청자 약 83.8%에 달한다. 사실상 3040세대가 청약시장을 주도하고 있는 셈이다.

학령기 자녀가 있거나 출산·육아를 고려하는 가구가 많은 만큼 이들 수요층에게는 학교와 주거지 간 거리뿐만 아니라 통학 과정 안전성도 중요한 판단 요소다. 여기에 공원과 녹지, 산책 공간 등 쾌적한 주거환경 선호까지 더해지면서 학교와 공원을 동시에 가까이 이용할 수 있는 학공세권이 새로운 입지 경쟁력으로 떠오르고 있다.

특히 학교와 대형 공원이 단지에 연이어 배치된 경우 통학 동선을 줄이는 동시에 가족 단위 여가·휴식 공간을 확보할 수 있다. 도시계획상 학교와 대규모 공원, 주거단지가 동시에 맞닿은 입지는 제한적이라는 점도 희소성을 높이는 요인이다. 

실제 일부 학공세권 단지는 매매시장에서도 높은 가격대를 형성하고 있다.

경기 수원 광교신도시 '광교 중흥S-클래스'는 광교호수공원과 인접하고, 단지 인근에 광교호수초교가 자리한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 지난 8월 전용면적 84㎡ 19층이 20억원에 거래됐다. 초기 분양가격(5억원대 후반)를 고려하면 가격 수준이 크게 높아졌다.

서울 강동구 '고덕 그라시움'도 학교와 공원을 가까이 이용할 수 있는 대단지다. 전용면적 84㎡ 22층이 지난 7월 24억9000만원에 거래되면서 분양가(8억원 안팎)와 비교해 높은 가격대를 형성했다.

물론 개별 아파트 가격 상승은 학군과 공원뿐만 아니라 △지역 주택시장 흐름 △교통망 △신축 여부 △단지 규모와 상품성 등 여러 요인이 복합적으로 작용하는 만큼 가격 상승을 학공세권 효과만으로 해석하기는 어렵다. 그럼에도 학교와 녹지를 함께 갖춘 입지가 실수요자 선호를 높이는 요소 중 하나라는 게 업계 평가다.

신규 분양시장에서도 학교와 공원을 동시에 갖춘 단지들이 공급을 앞두고 있다.

반도건설은 오는 10월 인천 계양신도시 AC3·AC4블록에서 '계양신도시 카이브 유보라'를 제시한다. 지하 2층~지상 15층 규모로 △AC3블록 614세대 △AC4블록 496세대 총 1110세대로 조성된다. 

단지 앞에는 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 계획됐다. 여기에 계양신도시 자체가 공원과 녹지 중심 보행특화도시로 개발되는 상황에 선형공원 '계양벼리'와 문화공원도 인근에 추진되고 있어 교육과 녹지 인프라를 함께 이용할 수 있을 전망이다.

충남 천안시 서북구 부대동에서는 부성3·4구역 도시개발사업을 통해 HDC현대산업개발 '천안 아이파크 시티 3·4단지'가 공급된다. 전용면적 84~116㎡ 1714세대로 이뤄지며 이중 1628세대가 일반분양 물량이다.

단지 전면에 유치원과 초등학교 신설이 계획됐으며, 오성고와도 가깝다. 성성호수공원을 이용하기 편리하고, 아이파크 시티를 잇는 약 3.5㎞ 길이 통합 산책로도 연계될 예정이다.

포스코이앤씨가 경기 화성시 동탄구 반송동에서 공급하는 지하 7층~지상 최고 49층 7개동 1808세대 규모 '아크메르 동탄'도 학공세권 단지로 꼽힌다. 단지 앞 산책로를 통해 동탄센트럴파크를 이용할 수 있을 뿐만 아니라 학동초 병설유치원과 학동초, 석우중 등도 걸어서 통학할 수 있다.

이외에도 △서울 서초구 '신반포22차 재건축' △성남시 '더샵 분당하이스트' △울산 남구 '그랑라크 에일린의 뜰' △전북 전주시 '삼천 하늘채 라비엘' 등도 모습을 드러낼 예정이다. 

부동산 업계에서는 청약시장 중심축이 3040 실수요자로 굳어질수록 단순한 교통 편의성뿐만 아니라 교육·공원·생활환경을 함께 갖춘 '다(多)세권' 입지 중요성이 더욱 커질 것으로 보고 있다. 특히 어린 자녀의 통학 동선과 가족 여가생활을 동시에 고려하는 수요가 늘면서 학교와 공원을 함께 품은 단지가 신규 분양시장에서 차별화 요소로 작용할지 주목된다.