코람코 "개발만으론 안 된다" 리모델링으로 부동산 투자 새판 짠다

[프라임경제] 상업용 부동산 시장이 개발 중심에서 기존 자산 가치를 높이는 '밸류애드(Value-add)' 투자로 무게중심을 옮기는 가운데, 코람코자산신탁이 개발과 자산재생을 병행하는 투자 전략을 확대하고 있다. 신규 개발에 그치지 않고, 우량 입지 구축 자산을 매입해 리모델링과 운영 개선을 통해 가치를 끌어올리는 방식으로 사업 포트폴리오를 다변화하고 있다. 

이런 대표 사례가 서울 중구 남대문 인근 '에티버스타워'다. 서울역과 회현역을 도보로 이용할 수 있는 CBD 핵심 입지에 위치한 연면적 약 4만5477㎡ 규모 오피스다. 

코람코는 전체 연면적 약 85%에 해당하는 오피스와 일부 리테일 시설을 확보했으며, 연면적 기준 평당 약 2200만원 수준에 매입해 인근 대형 오피스보다 낮은 가격 경쟁력을 확보했다.

지난 3월 해당 자산 인수를 마친 후 건물 외관과 로비, 공용부, 전용부, 주요 기계·전기설비 등을 전면 개선하는 리모델링을 추진하고 있다. 단순 시설 개선을 넘어 오피스 상품성과 운영 효율을 함께 높여 자산 경쟁력을 강화하겠다는 전략이다.

안정적 임차 기반도 투자 경쟁력을 높이는 요소다. 현재 오피스 임대율은 100%를 유지하고 있으며, 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주한 상태다. 특히 '핵심 임차인' 에티버스가 투자에 참여하고, 임대차 갱신 확약서를 제출하면서 안정적 현금흐름 기반도 마련했다. 코람코는 이를 바탕으로 리모델링과 임대 전략을 병행해 자산가치를 높일 계획이다.

이번 투자는 코람코가 지속 추진한 밸류애드 전략 일환에 속한다. 구축 오피스 입지와 구조적 특성을 분석한 뒤 리모델링과 운영 개선을 통해 자산가치를 높이는 방식이다. 

과거 한국씨티은행 다동사옥을 리모델링한 '케이스퀘어시티'는 임대율 100%를 달성한 뒤 약 3100억원에 매각하며 차익 약 600억원을 거둔 바 있다. '케이스퀘어 홍대' 역시 구축 자산을 현대적 업무공간으로 탈바꿈시킨 대표 사례다.

코람코는 이런 리모델링 경험을 바탕으로 구분소유자 협의와 공사 관리, 임차인 커뮤니케이션 등 자산 운용 역량도 함께 축적하고 있다. 단순 건물을 보유하는 데 그치지 않고, 지역 수요와 업무환경 변화에 맞춰 공간을 재구성해 장기적 자산가치를 높이는 데 초점을 맞추고 있다는 설명이다.

사업 영역도 넓어지고 있다. 코람코는 구축 자산 리모델링 외에도 강남역 인근 연면적 약 2만평 규모 프라임 오피스를 공급하는 'L프로젝트'와 케이스퀘어 강남2 등 개발사업도 추진하고 있다. 개발과 자산재생을 병행하는 전략으로 시장 변화에 대응하며 사업 포트폴리오를 다각화하고 있는 것이다.

업계 관계자는 "이런 코람코 운용 역량은 기관투자자 자금 유치로도 이어지고 있다"라며 "실제 최근 우정사업본부와 공무원연금공단 등 부동산 블라인드펀드 위탁운용을 맡으며 자산 발굴부터 투자구조 설계, 운용, 회수까지 모든 과정을 수행할 수 있는 역량을 인정받고 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "상업용 부동산 시장이 단순 매입보단 적극적 자산 운용과 가치 제고를 중시하는 방향으로 변화하는 만큼 코람코 밸류애드 전략도 더욱 확대될 것"이라고 덧붙였다.