'대출 규제 강화 여파' 오피스텔 거래 급증, 중대형도 크게 늘었다

[프라임경제] 아파트 대출 규제가 강화된 이후 오피스텔 시장이 뚜렷한 반등 흐름을 보이고 있다. 올해 1월 전국 오피스텔 거래량은 전년대비 65.6% 증가했고, 소형 중심 거래 분위기도 중대형 면적 거래 증가폭이 크게 나타났다. 규제 영향을 상대적으로 덜 받는 비주택 상품으로 매수 수요가 이동하는 가운데 오피스텔이 규제 국면에서의 대체 투자처로 재조명되는 분위기다.

직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 2026년 1월 전국 오피스텔 거래량(개인 거래 기준)은 3366건으로 집계됐다. 이는 지난해(2033건)와 비교해 65.6% 증가한 수치다. 거래 증가 흐름은 수도권과 지방 모두에서 나타났다. 수도권 거래량(2374건)이 63.5% 늘었으며, 지방(992건) 역시 70.7% 증가했다.

면적별 거래 구조를 살펴보면, 전용면적 20~40㎡ 구간 거래(1830건)가 전체 54.4%를 차지할 정도로 여전히 소형 오피스텔이 시장 중심을 이루고 있다. 

다만 증가 폭은 중대형 면적에서 더 크게 나타났다. 전용 60㎡ 이상 85㎡ 미만 오피스텔 거래(542건)가 126.8% 증가했으며, 85㎡ 이상 대형 오피스텔 역시 41건에서 133건으로 224.4% 늘었다. 

시장에서는 이런 변화가 아파트 금융 규제 강화와 맞물려 나타난 흐름으로 분석하고 있다. 

정부는 지난해 10월 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 아파트 대출 규제를 강화한 바 있다. 반면 비주택으로 분류되는 오피스텔의 경우 토지거래허가구역 내에서도 상대적으로 규제 적용이 완화된 구조다. 이런 제도적 차이가 일부 매수 수요 이동을 유도한 것으로 해석된다.

수도권에서는 주요 업무지구 인근 지역 중심으로 오피스텔 거래가 활발하게 나타났다. 

서울에서는 영등포구가 106건으로 가장 거래가 많았으며, 그 뒤를 이어 △송파구 93건 △마포구 80건 △관악구 78건 △강서구 72건 순이다. 이들 지역은 여의도 금융업무지구, 문정 법조타운, 디지털미디어시티(DMC), 마곡 LG사이언스파크 등 대규모 업무시설·산업단지가 밀집해 직주근접 수요가 꾸준히 형성된 지역으로 꼽힌다. 

경기도에서는 성남시 분당구 거래가 128건으로 수도권 기초자치단체 가운데 가장 많았다. 판교테크노밸리와 정자동 업무지구가 위치한 지역 특성상 IT·게임 기업 종사자 중심으로 안정적 임대 수요가 형성된 점이 영향을 미친 것으로 분석된다. 실제 거래 사례를 보면 정자동 '정자동3차푸르지오시티(전용 25.29㎡)'가 2억1000만원에 거래된 바 있다. 대장동 '판교디오르나인(전용 84.99㎡)' 의 경우 8억원 후반대에서 거래가 이뤄졌다.

인천에서는 미추홀구가 78건으로 가장 많았고, △연수구 56건 △부평구 51건 순이다. 수도권 전반에서 업무지구와 교통 인프라가 결합된 지역 중심으로 거래가 집중되는 흐름이 확인됐다.

지방에서도 거래 증가 흐름이 이어졌다. 부산이 244건으로 가장 많은 거래를 기록했고 △경남 135건 △대구 80건 △대전 76건 △충남 71건 순이다. 부산의 경우 △해운대구 52건 △부산진구 40건 △수영구 24건 등 주요 생활권 중심으로 거래가 이어졌다.

이들 지역 역시 산업단지 또는 연구개발 거점이 형성된 도시 중심으로 직주근접 수요가 유입되는 특징을 가지고 있다. 대전의 경우 대덕연구개발특구 중심으로 연구기관과 기업이 밀집해 안정적 배후 수요가 형성된 지역으로 평가된다.

다만 시장에서는 오피스텔 거래 증가 흐름을 곧바로 가격 상승으로 연결해 해석하기에는 신중한 접근이 필요하다는 의견도 적지 않다. 

업계 관계자는 "오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 낮고, 장기적 가격 상승 여력이 제한적이라는 구조적 특성을 갖고 있다"라며 "이에 따라 투자 목적 접근보단 임대 수요 및 입지 경쟁력이 검증된 단지 중심으로 선별적 시장 흐름이 이어질 가능성이 있다"라고 바라봤다. 

실제 올해 들어 오피스텔 거래량은 점진적으로 증가하는 흐름을 보이고 있다. 

2월 기준 오피스텔 매매 거래량은 1900여건 수준으로, 계약 이후 30일 이내 신고되는 실거래가 신고 기한을 감안하면 최종 거래량은 더 늘어날 가능성이 매우 높다. 설 연휴로 거래 가능 일수가 줄어든 상황에서도 거래 증가 흐름이 이어질지 여부가 향후 시장 흐름을 가늠할 주요 변수로 꼽힌다.

업계 관계자는 "부동산 시장에서는 당분간 아파트 규제 환경과 금융 여건 변화에 따라 오피스텔 시장 거래 흐름 역시 영향을 받을 것"이라며 "다만 오피스텔이 아파트 대체 투자 상품으로 자리 잡기에는 구조적 한계가 있어 입지와 임대 수요 기반이 검증된 지역 중심 거래 흐름이 이어질 가능성이 높다"라고 분석했다.