AUM 경쟁 본격화…코람코, 부동산 운용시장 2위 굳히기

[프라임경제] 국내 부동산 금융시장이 조정 국면을 겪는 가운데 운용자산(AUM) 기반 대형 운용사 중심 재편이 점차 뚜렷해지고 있다. 자본력과 투자 플랫폼을 갖춘 상위 운용사들이 시장 영향력을 확대하는 흐름 속에서 코람코자산신탁은 54여조원 규모 운용·관리 자산 기반으로 부동산 투자시장 상위권 존재감을 이어가고 있다.

최근 부동산 투자시장은 금리 상승과 자금 조달 환경 변화, PF 리스크 확산 등 영향으로 투자 여건이 이전보다 까다로워진 상황이다. 특히 개발사업 중심으로 사업을 확장한 일부 금융사들은 수익성 악화와 리스크 관리 부담을 동시에 안고 있다. 이런 환경 속에서 운용자산 규모와 투자 포트폴리오를 동시에 갖춘 대형 운용사 중심으로 시장 영향력이 재편되는 분위기다. 

부동산 금융업계에서는 AUM 규모가 사실상 투자 경쟁력을 가늠하는 핵심 기준으로 자리 잡고 있다는 평가가 나오고 있다. 대형 오피스와 물류센터, 복합개발 프로젝트, 데이터센터 등 투자 규모가 커지는 자산에 참여하기 위해서는 운용사 자본력과 투자 네트워크, 자산관리 경험이 동시에 요구되기 때문이다.

이런 시장 환경 속에서 코람코는 리츠(REITs)·부동산신탁·부동산펀드 등을 포함해 54여조원 규모 부동산 자산을 운용·관리하고 있다는 입장이다. 이에 따라 업계에서는 코람코가 이지스자산운용과 함께 국내 상업용 부동산 투자시장 '주요 운용사'로 거듭났다는 분석이 나오고 있다. 

코람코 AUM은 사업 구조 다각화를 통해 형성되고 있다. 

코람코에 따르면, 모회사 코람코자산신탁은 리츠 부문에서 17조2000여억원 규모 자산을 운용하고 있으며, 부동산신탁 부문에서도 17조5000여억원 상당 수탁고를 확보하고 있다. 자회사 코람코자산운용의 경우 부동산펀드·프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 통해 19조원 안팎 자산을 운용하며 전체 운용 규모를 구성하고 있다.

업계 관계자는 "리츠와 신탁, 부동산펀드를 동시에 운영하는 사업 구조가 코람코의 특징적인 경쟁력으로 작용하고 있다"라며 "시장 상황에 따라 각 사업 부문이 상호 보완적으로 작동하면서 투자 기회를 확보할 수 있기 때문"이라고 분석했다.

실제 최근 부동산 금융시장에서는 신탁업계 중심으로 수익성 부담이 커지고 있다. 한국신용평가에 따르면 지난해 국내 14개 부동산신탁사는 약 4700억원 규모 순손실을 기록했다. 부동산신탁업이 시작된 이후 가장 큰 손실 규모다.

반면 코람코자산신탁은 비교적 안정적 실적을 유지하고 있다는 게 회사 측 설명이다. PF 리스크가 집중된 책임준공형 관리신탁 사업 비중을 상대적으로 낮게 유지하고, 리츠와 펀드 사업을 통해 수익 구조를 분산한 점이 영향을 미친 것으로 평가된다.

리츠 부문은 코람코가 경쟁력을 확보한 대표 분야다. 코람코자산신탁은 국내 민간 리츠 시장에서 오랜 기간 점유율 상위권을 유지한 '리츠 자산관리회사(AMC)'로, 오피스와 물류센터 등 상업용 부동산 투자에서 꾸준한 실적을 쌓아왔다.

최근 매각이 완료된 '케이스퀘어 강남2' 프로젝트도 이런 역량을 입증하는 대표 사례로 꼽힌다. 해당 자산은 리츠 구조를 통해 부지 확보부터 개발, 운용까지 모든 과정을 수행한 프로젝트로, 매각 과정에서 1350여억원 규모 차익이 발생한 것으로 알려졌다.

코람코는 이외에도 프로젝트리츠를 활용한 개발형 투자도 확대하고 있다. 강남역 인근에서 추진하는 오피스 개발사업 등 상업용 부동산 프로젝트를 통해 개발 단계부터 투자와 운용을 결합하는 전략을 이어가고 있다.

한편 코람코는 최근 자회사 코람코자산운용에 700여억원 규모 유상증자를 마무리하고, 대형 복합개발사업·데이터센터 등 디지털 인프라 투자를 확대한다고 6일 밝혔다. 이번 자본 확충으로 자회사 자본금은 1400여억원 수준으로 확대되며, 향후 대형 개발사업과 투자 프로젝트 참여 기반도 강화될 전망이다.

코람코자산운용은 데이터센터 등 디지털 인프라 투자에도 속도를 내고 있다. 서울 구로구 가산동 데이터센터를 시작으로 안산 성곡·부산 장림 등에서 하이퍼스케일급 데이터센터 개발 프로젝트를 추진하고 있다. 이들 프로젝트는 총 수전용량 약 100㎿ 규모에 달한다.

더불어 분당 두산타워 및 여의도 현대차증권빌딩 등 주요 오피스 자산을 확보하며 전통 상업용 부동산 투자 영역에서도 입지를 확대하고 있다.

대형 복합개발사업 참여도 이어지고 있다. 코람코는 10조원 안팎 규모로 추진되는 복정역세권 복합개발사업에 자산관리회사(AMC)로 참여하며 개발사업 영역에서도 투자 기반을 넓히고 있다.

업계에서는 부동산 금융시장이 점차 대형 운용사 중심으로 재편되는 흐름이 이어질 것으로 보고 있다. 투자 규모가 커지고 자금 조달 환경이 복잡해지는 상황에서 AUM과 자본력, 투자 플랫폼을 동시에 갖춘 운용사의 역할이 더욱 중요해질 수 있다는 분석이다.

코람코자산신탁 관계자는 "현재 운용 중인 약 54조원 규모 자산은 투자 경쟁력을 나타내는 주요 기반"이라며 "복합개발과 디지털 인프라 등 다양한 영역에서 투자 기회를 확대할 계획"이라고 자신했다.