6억 대출 제한 '후폭풍'에 흔들리는 서울 집값

[프라임경제] 정부 초강력 대출 규제 발표 이후 서울 아파트 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 지난달 27일 발표된 대출 규제 여파로 거래량이 급감하고, 체결된 계약조차 무더기로 해제되는 등 시장이 급격한 냉각기를 맞고 있다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대출 규제가 시행된 6월27일부터 7월3일까지 일주일간 서울 아파트 매매 거래량은 577건으로, 직전 주(1629건) 대비 3분의 1 수준으로 줄었다. 이는 앞서 토지거래허가구역 확대 발표 직후 일주일간 거래량(2614건)보다도 감소 폭이 큰 수치다.

단순히 거래가 위축된 것을 넘어, 매매 계약 해제도 속출하고 있다. 같은 기간 서울에서 기존 매매계약이 해제된 건수는 255건에 달했다. 

금액대별로는 10억~20억원 미만 구간(109건)이 가장 많았으며 △~10억원 99건 △20억원~30억원 25건 순이다. 서울 아파트 평균 매매가격(약 13억원)을 감안하면 대출 규제가 실수요자층에 직접적 영향을 미친 것으로 풀이된다. 

자치구별로는 영등포구가 23건으로 계약 해제가 가장 많았고, 그 뒤를 이어 △성동구 20건 △노원구·서대문구 각 18건 △양천구 16건 등 순이었다. 마포·용산·강남 3구 등 최근 가격 상승을 주도한 지역에서는 상대적으로 계약 해제 움직임이 적었지만, 이는 거래 자체가 줄어든 영향으로 보인다.

이번 규제로 인해 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'도 사실상 봉쇄됐다는 평가가 나온다. 

실제 자금 계획에 차질을 빚은 갭투자 매수자들이 계약을 서둘러 해제한 사례가 다수 발생했다. 지난달 28일부터 시행된 '소유권 이전 조건부 전세대출' 전면 금지 조치에 따라, 세입자에게 보증금을 반환할 자금 여력이 없는 매수인들이 계약을 포기한 것이다.

또 6월27일 이후 체결된 임대차 계약부터는 보증금 반환 목적의 '주택담보대출'도 1억원 한도로 제한되면서, 보증금 반환 계획을 세우지 못한 매수자들이 매매를 철회하는 분위기다.

이번 규제 여파는 토지거래허가구역 내 매매에도 적지 않은 파장을 야기했다는 게 업계 분석이다. 

금융위원회가 토지거래허가 신청일 기준으로 대출 규제 적용 여부를 판단하면서, 허가 접수를 하지 못한 매수자들이 계약을 유지할 수 없는 상황에 처하게 된 것이다. 이로 인해 양천구 목동 등 일부 지역에선 대출 한도 제한에 따른 계약 해제 사례가 계속되고 있다.

관련 업계에선 이러한 분위기가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 매수자들은 규제로 인한 자금 불확실성으로 관망세로 돌아섰고, 거래 감소를 체감한 매도자들도 관망세에 동참하고 있다는 분석이다.

전문가들 역시 대출 규제가 단기적인 효과는 있겠지만, 근본적인 공급 대책도 병행돼야 한다고 지적한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부가 수요 조절과 공급 확대를 위해 가능한 모든 수단을 동원하며 집값 안정에 강한 의지를 보이고 있다"며 "대출 규제 이후 시장 상황을 면밀히 살펴본 뒤, 투기과열지구 확대 등 추가 규제가 시행될 가능성도 있다"고 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출 규제가 단기적으로 과열 수요를 억제하는 역할을 하겠지만, 중장기적으로는 공급 확대 및 지역 균형 발전을 통한 수요 분산이 불가피하다"며 "앞으로 보다 근본적인 대책이 나올 것"이라고 기대했다.