요동치는 부동산 매도‧매수 심리, 6.27 대책에 전략 수정 불가피

[프라임경제] 최근 강남권을 기점으로 본격화된 주택가격 상승 흐름이 서울 전역, 나아가 수도권으로 확산되면서 매입·매도 심리가 동반 강화되고 있다. 

직방이 애플리케이션 이용자 524명 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 하반기부터 내년 상반기 사이 '주택 매입 계획' 응답이 73.1%에 달했다. '매도 계획' 응답도 54.8%로 집계되며 양 방향 모두 전년대비 8%p 이상 증가한 것으로 나타났다.

이런 응답 흐름은 최근 부동산 시장 전반에 깔린 '불확실성 속 확증편향' 전형으로 해석된다. '가격 상승' 기대와 '지금이 매도 적기' 판단이 공존하면서 심리적 동요가 심화되는 양상이다.

실제 매입 사유로는 '전월세에서 자가 전환(41.3%)'이 가장 높았으며 △거주 지역 이동(21.4%) △면적 이동(15.4%) 등이 뒤를 이었다. '투자 목적' 응답도 11.2%로, 실수요 중심 및 투자 목적 수요도 다시금 고개를 들고 있는 모습이다. 

반면 매입을 계획하지 않는 이유로는 △이미 보유 주택이 있음(31.2%) △가격 부담(30.5%)이 비슷한 비중을 보이며, 여전히 고가 주택을 향한 접근성 문제는 잔존하고 있다.

주택 시장 내 이런 분위기가 이어지는 상황에서 정부 '6.27 부동산 대책' 후폭풍이 우려되고 있다. 

해당 대책은 가계부채 관리 강화 방안을 통해 고강도 대출 규제를 담았다. 핵심은 △주담대 한도 6억원 상한 △만기 최대 30년 제한 △갭투자 차단 △전입 의무 강화 △정책‧신용대출 축소 등으로, 매수심리에 제동을 거는 내용을 골자로 한다.

특히 수도권‧규제지역 내 사실상 '다주택자 주담대 전면 금지'는 최근 재점화된 투자 수요에 찬물을 끼얹는 조치로 평가된다. 

업계 관계자는 "6.27 대책은 단기적으로는 '막차 심리'에 기반한 일시적 매수 증가를 유도할 수 있다"라며 "다만 중장기적으로는 실수요자 대출 여력마저 제한해 전반적 거래 위축과 시장 냉각으로 이어질 가능성이 매우 높다"라고 바라봤다. 

매도 의사 증가도 주목되는 부분이다. 직방 조사에서 매도 사유로 △거주 지역 이동(28.9%) △면적 이동(19.5%) 외에도, △차익 실현(13.6%) △대출 이자 부담(11.1%) 등이 복합적으로 작용한 것으로 나타났다. 

시장에서는 이런 매도 심리가 '지금 아니면 늦는다'는 판단에서 비롯된 전략적 선택으로 해석하고 있다. 

다만 매수자 위축이 동반될 경우 매도자 역시 타이밍을 재조정할 수 있어 거래량은 줄고 가격은 옆걸음을 걷는, 이른바 '거래 절벽'에 직면할 가능성도 배제할 수 없다. '매도 의사가 없다' 응답자 25.7%가 "적절한 매도 시점을 기다리고 있다"고 답한 것도 이런 관망 수요 확대 방증이다.

전문가들은 이번 6.27 대책이 실수요자 보호보단 투기적 수요 억제에 초점이 맞춰졌다는 평가다. 이에 따라 향후 시장 흐름은 자금조달 여건과 정책 변화에 따른 심리적 변곡점에서 결정될 것이라고 전망하고 있다. 

또 다른 부동산 관계자는 "현재 매입‧매도 심리 증가는 금리‧정책‧시장 흐름 '3중 변수' 반응"이라며 "이럴수록 자신에게 맞는 주거 계획과 재무 여건을 바탕으로 냉정한 판단이 필요하다"라고 조언했다.