“민간임대 매매예약금, 전세대출로 못 낸다” 금융감독원 소비자 경보

[포인트경제] 민간임대주택 분양 전환을 조건으로 거액의 '매매예약금'을 요구하는 사례가 늘고 있어 금융당국이 소비자 주의보를 발령했다.

13일 금융감독원은 민간임대주택 사업장의 소위 매매예약제가 법적 보호를 받지 못하는 별도의 이면 계약일 가능성이 높다며 각별한 주의를 당부했다.

금감원에 따르면 일부 사업장은 임대차 계약 체결 시 의무 임대 기간이 지난 뒤 분양 전환을 해주겠다며 매매예약금 납입을 권유하고 있다. 하지만 매매예약금은 사인 간의 계약에 근거할 뿐 임대차보호법상 임대보증금에 해당하지 않는다. 따라서 임대사업자가 파산하거나 주택이 경매로 넘어가더라도 우선변제권이 인정되지 않아 납입한 돈을 한 푼도 돌려받지 못하는 치명적인 금전 피해를 입을 수 있다.

특히 온라인상에서 전세대출 등을 이용해 매매예약금을 충당할 수 있다는 확인되지 않은 정보가 유포되고 있으나 이는 사실과 다르다. 금감원은 임대보증금과 매매예약금을 합쳐 최대 90%까지 대출이 가능하다는 홍보는 과도한 레버리지를 유도하는 부적합한 권유라고 지적했다.

또한 추후 분양 전환 시점에 주택담보대출로 전환할 경우 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(주택담보대출비율) 규제에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있어 차주가 상당한 금액을 일시에 상환해야 하는 유동성 위기에 빠질 위험이 크다.

국토교통부 역시 매매예약제가 민간임대주택 제도의 취지에 어긋난다고 판단해 지난 2023년 각 지자체에 주의 촉구 공문을 발송한 바 있다.

민간임대주택 공급 건수는 2022년 13만1660호에서 2024년 5만1956건으로 급감하는 추세이며, 이러한 물량 부족을 틈타 임차인을 현혹하는 불법적인 계약 관행이 기승을 부리고 있다는 분석이다.

최근 전세 사기와 임대차 분쟁이 사회적 문제로 대두되는 가운데, 이번 경보는 서민들의 주거 안정을 해치는 변칙적인 금융 관행에 선제적으로 대응하기 위한 조치로 풀이된다. 금감원은 소유권 이전 시점의 주택 가격이나 대출 규제 변화에 따라 예상치 못한 연체나 신용 위험에 노출될 수 있음을 재차 강조했다. 금감원은 앞으로도 블로그나 SNS 등에서 행해지는 허위·과장 광고를 지속적으로 점검하고 소비자 피해 방지를 위한 홍보를 강화할 계획이다.