'도심 공급 공백 우려' 서울 구축 아파트 비중 30%

[프라임경제] 서울 아파트 시장에서 자치구별 주거 연식 격차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 서울 전체 아파트 가운데 구축(준공 30년 초과) 비중이 30% 집계되면서 도심 내 신규 주택 공급이 사실상 정비사업 중심으로 이뤄지는 구조가 다시 확인됐다. 서울 아파트 3채 중 1채가 재건축 가능 연한에 들어섰다는 점에서 노후 주거지 정비와 신규 공급 확보가 동시에 맞물린 과제로 부상하고 있다. 

부동산R114에 따르면, 서울 준공 30년 초과 아파트 비중은 전체 약 30% 수준이다. 특히 자치구별 편차가 컸다. 노원구는 전체 아파트 61%가, 도봉구 역시 60% 가량이 준공 30년을 넘긴 것으로 조사됐다. 두 지역 모두 전체 아파트 절반 이상이 재건축 가능 연한을 채운 상태다. 

반면 성북구 5%를 포함해 △은평구 10% △동대문구 11%로 상대적으로 비중이 낮았다. 이는 △길음·장위뉴타운 △은평뉴타운 △이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업이 진행된 영향으로 신규 주택 비중이 높아진 결과로 해석된다. 

같은 서울 안에서도 구축 밀집 지역과 신축 비중 확대 지역이 나뉘면서 재건축 체감 온도차가 뚜렷해진 셈이다.

서울 신규 주택 공급 구조를 봐도 정비사업 의존도는 높다. 연도별 입주 물량 가운데 임대를 제외한 정비사업 비중은 △2022년 78% △2023년 87% △2024년 81% △2025년 91%로 나타났다. 연도별 차이는 있지만 매년 신규 공급 대다수가 재개발·재건축을 통해 이뤄지고 있다는 의미다. 지난해에는 신규 공급 10채 가운데 9채 이상이 정비사업 물량으로 채워졌다는 점에서 빈 땅이 부족한 서울에서 정비사업이 사실상 핵심 공급 수단으로 자리하고 있음을 나타낸다. 

이런 구조는 서울 도심 공급 성격이 신규 택지 개발보단 기존 주거지 재편에 더 가까워졌다는 점을 시사한다. 단지 노후화가 진행되는 가운데, 도심 신규 주택 공급도 정비사업을 통해 확보되는 비중이 높기 때문이다. 이에 따라 민간 정비사업 추진 속도가 도심 공급 여건과 직결되는 양상도 짙어지고 있다. 

발표된 공급정책이 신규 공공택지 및 공공·유휴부지 등 중심으로 추진되고 있지만 "결국 공급 부족 해소하기 위해선 민간 정비사업도 속도가 필수적"이라는 의견이 나오는 배경이다. 

실제 공공주도 공급 확대 기조도 이어지고 있다. 특히 현 정부는 △2025년 9·7대책 △2026년 1·29대책 등을 통해 공공주도 공급 방향을 유지하고 있다. 

다만 9·7대책 '도심 내 노후 청사 활용 주택 공급'의 경우 오는 2027년부터 착공이 예정된 만큼 체감 가능한 공급 연결까진 일정한 시차가 불가피하다. 서울처럼 신규 택지 확보가 쉽지 않은 지역에서는 정비사업 중요도가 높아질 수밖에 없지만, 실제 사업 추진 과정에서는 제도와 사업성 문제가 여전히 변수인 셈. 

업계 관계자는 "재건축초과이익환수제와 공공 정비사업 위주 용적률 혜택 등이 사업 속도를 좌우할 것"이라며 "공공 중심 공급 구조만으로는 한계가 분명한 만큼 △재초환·용적률 인센티브 △이주비 대출 완화 등 민간 정비사업 사업성을 보완할 필요가 있다"라고 강조했다. 

서울 자치구별 재건축 체감 온도차는 단순 노후 아파트 비중 차이에 그치지 않는다. 지역마다 정비 수요와 사업 진척 속도가 다른 만큼 향후 도심 공급 여건 및 주거환경 개선 체감 속도 역시 다르게 나타날 전망이다.