서울 아파트 경매 낙찰가율 99.3% "6개월 만에 100% 아래"

[프라임경제] 서울 아파트 경매시장 열기가 한층 누그러진 분위기다. 

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 3월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 99.3%다. 서울 아파트 낙찰가율이 100% 아래로 내려온 건 지난해 9월 이후 6개월 만이다.

낙찰가율은 감정가 대비 실제 낙찰가 비율을 의미한다. 서울 아파트 경매시장은 지난해 10월 102.3%를 기록한 후 올해 2월까지 5개월 연속 100%를 웃돌았다. 다만 1월 107.8%까지 올랐던 낙찰가율은 2월 101.7%로 내려왔고, 3월에는 99.3%로 추가 하락했다. 감정가를 웃도는 낙찰이 이어진 흐름이 1분기 말 들어 다소 진정된 셈이다.

거래 경쟁 강도도 함께 낮아졌다. 3월 서울 아파트 경매 낙찰률은 43.5%, 평균 응찰자 수는 7.6명에 그쳤다. 낙찰가율 외에도 응찰 경쟁도 이전보다 다소 완만해진 것이다. 

업계 관계자는 "여전히 서울 경매시장이 높은 관심을 받곤 있지만, 무조건 높은 가격을 적어내는 국면과는 결이 달라졌다"라며 "다만 이번 하락을 곧바로 경매시장 급랭으로 연결하기는 이르다"라고 바라봤다. 

실제 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2023년 평균 82.5%까지 낮아진 후 2024년 92.0%로 반등했고, 2025년에는 연평균 97.3%를 기록했다. 지난해 하반기 이후 서울 전역 토지거래허가구역 확대와 매매 규제 강화 국면 당시 경매가 '대체 취득 경로'로 부각되며 낙찰가율이 높아진 점을 감안하면, 과열 국면에서 정상화 흐름이 나타난 것으로도 풀이된다. 

시장 환경 변화도 적지 않다. 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 예정대로 종료하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 서울 상급지 중심으로 매도 가능한 물건을 서둘러 정리하려는 움직임이 시장에 부담 요인으로 작용할 수 있다는 관측이다. 시장에 매물이 늘어나면 경매시장 프리미엄도 상대적으로 약해질 수 있기 때문이다. 

보유 부담 확대 역시 변수로 평가된다. 

국토교통부 발표에 따르면, 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했다. 특히 서울의 경우 강남3구·한강 인접 지역 중심으로 18.67% 올라 전국 최고 상승률을 기록하기도 했다. 

업계 전문가는 "보유세 부담 확대 우려가 커질수록 일부 고가 주택 보유자의 매물 출회 가능성이 커진다"라며 "이는 경매시장에서도 초고가 물건 가격 탄력을 낮추는 요인으로 작용할 수 있다"라고 분석했다. 

실제 최근 서울 경매시장에서는 가격대별 온도차가 더 뚜렷해지고 있다. 지지옥션 분석에 따르면, 경매시장에서도 대출 규제 여파로 15억원 이하 물건 중심 '키 맞추기' 현상이 나타나고 있다. 고가 아파트에 대한 추격 응찰은 약해진 반면, 자금 조달이 가능한 가격대에서는 여전히 수요가 유지되는 구조라는 뜻이다.

이런 분위기는 3월 주간 시장에서도 일부 확인된다. 

3월 넷째 주 서울 아파트 경매에서는 평균 응찰자 수가 전월보다 줄었지만, 15억원 미만 아파트가 낙찰 건수 대부분을 차지했다. 일부는 100%를 웃도는 낙찰가율을 기록했다. 전체 시장 과열은 진정되는 가운데서도 중저가 선호가 유지되는 이중 구조가 나타난 것이다. 투자 수요 전반 확장보단 자금 계획이 가능한 실수요 중심으로 응찰층이 재편되고 있다는 게 업계 시선이다. 

업계 관계자는 "서울 아파트 경매시장에 있어 단기 과열은 완화됐지만, 수요 성격이 바꿨을 뿐 수요 자체가 사라진 건 아니다"라며 "세제 유예 종료, 공시가격 상승, 그리고 대출 규제 3가지 변수가 동시에 작동하고 있는 만큼 당분간 고가 물건 조정 및 중저가 물건 선호가 병행되는 국면을 이어갈 것"이라고 바라봤다.