서울 아파트 낙찰가율 전국 최대 낙폭… 분양시장 기대감도 ‘털썩’

[포인트경제] 서울 아파트 경매 시장이 정부의 다주택자 규제 강화 움직임에 직격탄을 맞은 가운데, 건설사들의 분양 시장 기대감도 크게 꺾인 것으로 나타났다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남3구를 중심으로 매물이 늘고 매수자들의 관망세가 짙어진 영향이다.

10일 주택산업연구원(주산연)이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과에 따르면 3월 서울 아파트분양전망지수는 105.4로 전월(111.9) 대비 6.5p 하락했다. 이는 수도권 중 가장 큰 하락폭이다. 주산연은 "5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 확정되면서 서울 강남 3구를 중심으로 다주택자 매물이 증가하고 매수자들의 관망세가 이어진 영향"이라고 분석했다.

전국 평균 아파트분양전망지수 역시 전월 대비 1.8p 하락한 96.3을 기록하며 기준선(100) 아래로 내려앉았다. 수도권은 102.6으로 2.2p, 비수도권은 95.0으로 1.6p 각각 하락했다. 다만 경기도의 경우 15억 이하 주택 거래가 늘며 3.3p 상승(105.9)해 서울과 대조를 이뤘다.

이 같은 위축된 심리는 경매 시장에서도 고스란히 드러났다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2026년 2월 경매동향보고서’를 보면, 서울 아파트 낙찰가율은 101.7%로 전월(107.8%) 대비 6.1%p 하락하며 전국 최대 낙폭을 기록했다.

특히 송파구 낙찰가율이 전월 대비 15.8%p 빠진 것을 비롯해 강남구(-14.8%p)와 서초구(-8.6%p)도 일제히 하락하는 등 강남3구의 조정 흐름이 가파른 것은 다주택자 규제 강화와 가격 조정 우려가 매수세를 위축시킨 것으로 풀이된다.

이달 분양가격 전망지수는 107.6으로 전월 대비 2.1p 하락했다. 착공 물량 감소로 건설 원자재 수요가 줄어들며 상승세가 둔화됐기 때문이다. 다만 중동 전쟁 장기화에 따른 유가 및 원자재 가격 상승 가능성은 여전히 변수로 남아있다.

비수도권에서는 경남(+6.2p), 충남(+5.4p), 경북(+4.7p)은 전망이 밝아졌으나, 전남(-9.0p), 세종(-7.1p), 제주(-5.8p) 등은 큰 폭으로 하락하는 등 지역별 편차가 컸다. 지방 광역시 경매 시장도 대구(-4.0%p), 울산(-3.5%p), 광주(-1.3%p) 등 대다수 지역의 낙찰가율이 하락하며 전국적인 부동산 시장 침체 분위기를 반영했다.

한편 이재명 대통령은 이날 국무회의에서 "부동산 망국병을 끊어내고 첨단·혁신·지역으로 자금을 전환하는 생산적 금융 대전환에 속도를 내야 한다"고 강조했다. 이어 외부 충격에 따른 민생 부담을 최소화하기 위해 기존 매뉴얼을 뛰어넘는 비상한 대처로 시장 불안 심리를 안정시킬 것을 주문했다.