강력한 대출 규제·주택 공급 감소 여파, 임대차 시장 "월세 비중 급증"

[프라임경제] 서울을 비롯한 수도권 주택 임대차 시장이 빠르게 구조적 변화를 겪고 있다. 전세를 기피하는 흐름이 강해지는 가운데 최근 강도 높은 대출 규제가 더해지면서 월세 거래 비중이 급격히 늘고 있는 양상이다. 

부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 올해 1월 초 3만건을 넘겼던 서울 전세 매물은 현재(7월 기준) 2만5000건 수준으로 줄었다. 

이는 전년대비 10% 이상 감소한 수치로, 특히 대규모 입주가 이뤄진 송파구와 강동구는 전세 매물이 절반 이하로 줄며 감소 폭이 더 컸다. 수요는 여전하지만 매물은 눈에 띄게 줄어들면서 결국 전세 수급 불균형으로 이어지고 있다는 분석이다.

여기에 정부 '가계부채 관리 강화책'도 기름을 부었다. 지난 6월 말 발표된 대출 규제 방안은 실거주 목적 외 주택담보대출을 사실상 차단하면서 그간 전세를 활용해 집을 사던 '갭투자' 수요를 막는 효과를 가져왔다. 

해당 규제는 강남 3구‧용산구 등 기존 규제지역 외에도 수도권 전역 대상으로 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 동시에 소유권 이전 조건 전세 대출을 금지했다. 전입 의무 기간도 6개월로 단축하는 등 대출 문턱을 대폭 높였다.

이런 규제 때문에 실거주 목적 외에는 자금 조달이 어려워지면서 전세를 활용한 자산 증식 전략이 봉쇄됐고, 그 여파는 고스란히 임대차 시장 구조 변화로 야기하고 있다. 매매 수요 위축에 따라 전세 수요도 감소했으며, 세입자들은 어쩔 수 없이 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없는 처지다. 

실제 서울 월세 매물 비중은 빠르게 증가하고 있다. 7월 첫째 주 기준, 서울 전체 임대차 매물 가운데 월세(1만8950건)가 전체 43.3%를 차지했다. 연초 38.7%에 그친 비중이 반년 만에 4.5%p나 상승한 것이다.

더 큰 문제는 향후 공급 상황이 긍정적이지 않다는 점이다. 

부동산R114 자료에 따른 서울 아파트 입주 예정 물량을 살펴보면 △2025년 3만7681가구 △2026년 9640가구 △2027년 9573가구로 급감할 것으로 전망된다. 즉 공급 감소는 전세 물량을 더욱 압박하고, 월세 전환을 가속화하는 요인으로 작용할 것으로 우려되고 있다. 

전문가들은 이런 시장 변화가 단기 현상이 아닌 '구조적 전환 초기 국면'이라고 진단하고 있다. 자산 형성이 어려운 청년층 또는 저소득층 세입자일수록 대출 규제에 좌우되기 쉽고, 결국 이들이 부담이 큰 월세 시장에 유입되는 흐름은 더욱 강화될 것이라는 분석이다. 

아울러 시장에서는 전세의 완전한 소멸보단, 일부 보증금을 유지하면서 월세를 병행하는 '보증부 월세' 형태가 점차 일반화될 가능성에 무게를 두고 있다.

부동산 업계 관계자는 "공급 부족과 강한 대출 규제가 맞물리면서 전세 시장이 위축되고 있다"라며 "전세 시장이 당장 사라지진 않겠지만, 장기적으로는 전‧월세 혼합 구조로 재편될 가능성이 높다"고 말했다.